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Immobilienpreise in Frankfurt – Bedarf, Nöte und zukünftige Entwicklung

Immobilienmakler Dean Vukovic im Gespräch

Die Stadtregion Frankfurt zieht seit Jahren wie ein Magnet Zehntausende Neubürger an. Alleine die Kernstadt Frankfurt ist in den letzten 10 Jahren um mehr als 100.000 Einwohner gewachsen, was einem Zuwachs von rund 16 Prozent entspricht. Man hat das Gefühl, überall wird gebaut. Dennoch sagen Immobilienexperten, dass die Anzahl der Wohnungen derzeit nicht ausreicht und auch für die Zukunft nicht genug getan wird. Der SKYLINE ATLAS möchte daher von Dean Vukovic wissen, was seine Erfahrungen und Ausblicke rund um den Immobilienmarkt Frankfurt sind.

Dean Vukovic ist geschäftsführender Gesellschafter der V&V Immobilien GmbH in Frankfurt am Main. Er und das Team von V&V Immobilien beraten Kunden auf der Suche nach einer Immobilie oder dem Verkauf. Zu den Kunden zählen Eigennutzer und Investoren. Schwerpunkt der Tätigkeit von V&V Immobilien ist die Vermarktung von Wohnimmobilien im Rhein-Main-Gebiet. Auf der gewerblichen Seite berät V&V Immobilien als Immobilienmakler Frankfurt vor allem Unternehmen bei der Suche nach Gewerbeflächen oder Büroflächen. Aber auch im Bereich der Investmentberatung und -vermittlung ist V&V Immobilien tätig.

Dean Vukovic - Geschäftsführer V&V Immobilien GmbH - Frankfurt Immobilienmakler

Dean Vukovic

„Kurzfristig könnte es bei einigen Unternehmen sogar zu einem höheren Flächenbedarf kommen, sollten beispielsweise dauerhaft entsprechende Social Distancing Regeln aufgestellt werden.“
Dean Vukovic über den Flächenbedarf von Unternehmen in der Coronakrise.

SKYLINE ATLAS: Hallo Herr Vukovic. Schön, dass Sie sich für unser Gespräch die Zeit genommen haben. Sie haben als Frankfurter Immobilienmakler jeden Tag mit vielen Interessenten zu tun. Welche Auswirkungen hat die Coronakrise auf den Immobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet?

Dean Vukovic: Langfristig gesehen, könnte der deutsche Markt durchaus profitieren. Aber kurzfristig könnte sich die Nachfrage nach Mietflächen und Gewerbeimmobilien vorübergehend nachlassen. Viele Unternehmen, beispielsweise die einen Umzug geplant hatten, denken eher über Mietvertragsverlängerungen nach, statt einen Umzug in Betracht zu ziehen. Auch im Transaktionssektor ist derzeit eher Zurückhaltung das Credo. Planungen für neue Projekte werden herausfordernder, bestehende Projekte werden Schwierigkeiten mit den Fertigstellungsterminen haben. Zusätzlich werden viele Unternehmen die Erfahrungen mit neuen Konzepten, wie beispielsweise dem Home Office, bewerten und Ihren zukünftigen Flächenbedarf danach ausrichten.

Im Wohnimmobiliensektor ist die Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt stabil hoch, so dass die Preise wahrscheinlich mindestens auf dem derzeitigen Niveau bleiben werden.

Die Coronakrise hat jedoch dazu geführt, dass die Zinsen für Baukredite gestiegen sind, so dass die Finanzierung für Privatleute erschwert wird. Zusätzlich haben viele Banken die Kreditvergaberichtlinien verschärft. Dennoch dürfte der Wohnimmobilienmarkt stabil aus der Krise hervorgehen, da er besonders für Investoren immer noch als krisensicher gilt.

Letztlich ist eine sichere Prognose jedoch schwierig, da alles davon abhängt wie lange der derzeitige Zustand anhält.

Dean Vukovic - V&V Immobilien Frankfurt - Immobilienmakler Frankfurt
V & V Immobilien - Immobilienmakler in Frankfurt, Offenbach und dem Rhein-Main-Gebiet

Das Büro von V&V Immobilien in der Lange Straße, Frankfurt (auf Google Maps ansehen)

SKYLINE ATLAS: Es zieht in den letzten Jahren immer mehr Menschen nach Frankfurt, vor allem aus Gründen der Arbeit. Was sind die besten Stadtviertel für Singles und Familien?

Dean Vukovic: Bei Singles und Berufsanfängern sowie junge Familien sind vor allem Bornheim, das Nordend und Bockenheim sehr beliebt. Hier gibt es Cafés, Restaurants, Supermärkte und unzählige Shops und eine hervorragende Infrastruktur. Zugezogene Familien schätzen vor allem das Europaviertel aufgrund der Vielzahl an großzügigen Neubauwohnungen und der sehr internationalen Bevölkerungsstruktur. Auch hier hat sich in den letzten Jahren eine hervorragende Infrastruktur gebildet.

Für Gutverdiener ist natürlich weiterhin das Frankfurter Westend das Nonplusultra. Jedoch ist grundsätzlich zu sagen, dass jeder der Frankfurter Stadtteile seine Vorzüge hat und die verschiedenen Bedürfnisse abdecken kann.

Dean Vukovic - immer bei der Arbeit - Gewerbemakler für Büroflächen in Frankfurt

Immer im Einsatz, das Telefon steht niemals still.

SKYINE ATLAS: Mit Ihrem Unternehmen V&V Immobilien beraten Sie vor allem private Immobilienkäufer, aber auch Kapitalanleger. Wonach wird im Augenblick gesucht?

Dean Vukovic: Bei privaten Kapitalanlegern sind natürlich kleiner Wohnungen mit 1-2 Zimmern sehr beliebt. Zum einen steigt der Anteil der Singlehaushalte in den letzten Jahren signifikant und zum anderen ist Frankfurt als internationaler Finanzstandort natürlich auch Anlaufstelle für Mitarbeiter aus der ganzen Welt, die sich für eine begrenzten Zeitraum in Frankfurt aufhalten und diesen nicht komplett im Hotel verbringen möchten. Dies resultiert auch in dem umfangreichen Angebot an Serviced Apartments und möblierten Wohnungen in Frankfurt. Für Eigennutzer sind natürlich vor allem Immobilien von Interesse, die perspektivisch die Lebensplanung wie beispielsweise Gründung einer Familie etc. berücksichtigen. Hier spielen dann vor allem die Größe und die Infrastruktur und Anbindung eine Rolle.

Ansonsten stapeln sich bei uns natürlich die Anfrage nach Renditeobjekten wie beispielsweise Wohn- und Geschäftsgebäuden und Mehrfamilienhäusern.

SKYINE ATLAS: Ist derzeit der Mangel an Kapital oder der Mangel an Boden ein Problem? Was kann die Politik ihrer Meinung nach tun, damit mehr und insbesondere bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird?

Dean Vukovic: Definitiv der Mangel an Boden. Bauland ist die Grundvoraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsbau. Beispielsweise könnten alle Grundstücke und Liegenschaften des Bundes, die nicht für Staatszwecke benötigt werden, bereitgestellt und über ein beschleunigtes Vergabekonzept veräußert werden. Auch nicht mehr benötigte Gewerbebrachen sollten kein Tabuthema mehr sein und für die Entwicklung des dringend benötigen Wohnraums in Betracht gezogen werden.

Auch die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen sowie die Harmonisierung der Bauordnungen, die immer noch Ländersache sind, würden die Entwicklung fördern.

Tausende von Bauvorschriften verteuern das Bauen unnötig und münden in höheren Preisen. Auch hier sollte alles auf den Prüfstand kommen.

Zu guter Letzt gibt es auch steuerliche Aspekte, deren Anpassung den Bau von mehr Wohnungen fördern würde, wie beispielsweise die Erhöhung der linearen Abschreibung.

Immobilienberatung Frankfurt - Dean Vukovic im Gespräch

Dean Vukovic (rechts) im Gespräch mit einem Arbeitskollegen

SKYINE ATLAS: Nach unserer Beobachtung sind insbesondere Neubauwohnungen auch Monate nach der Fertigstellung noch nicht vermietet. Woran liegt das?

Dean Vukovic: Neben „spekulativem Leerstand“ werden viele der Wohnungen möbliert angeboten. Dies entzieht die Wohnungen natürlich dem klassischen Mietmarkt.

SKYINE ATLAS: Es wird immer wieder kritisiert, dass in Wohntürmen nur Luxuswohnungen entstehen. Ein Beispiel in Berlin zeigt jedoch, dass auch Wohnungsbaugenossenschaften neue Wohntürme bauen können. Ist es denkbar, dass sich auch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften an das Thema bezahlbares Wohnen im Hochhaus trauen?

Dean Vukovic: Für klassische Projektentwickler ist das Thema „bezahlbares Wohnen“ in Wohnhochhäusern schwierig aufgrund der vorher besagten Gründen wie Bauvorschriften, teure Grundstücksankäufe und viele weitere Regularien, die den Bau verteuern und somit wenig Spielraum bei der Preisgestaltung lassen. Wohnungsbaugenossenschaften verfügen durchaus über das notwendige Know How um solche Projekte zu realisieren. Aber auch hier stehen wir vor den gleichen Problemen. Um bezahlbare Wohnungen zu schaffen, müssten die verbliebenen Einheiten noch teurer angeboten werden. Hier hilft nur sämtliche Regularien auf den Prüfstand zu stellen um die Herstellungskosten senken zu können.

Immobilienmakler bei der Arbeit - Beratung für Kapitalanleger und Immobilienkäufer in Frankfurt

SKYINE ATLAS: Es hiess in Medienberichten über den künftigen Hochhausrahmenplan, dass die Stadt Frankfurt weniger oder keine neuen Standorte für Wohntürme ausweisen will. Was verspricht sich die Politik davon? Was empfehlen Sie?

Dean Vukovic: Weitere Wohnhochhäuser per se auszuschließen ist keine Lösung. Wichtiger sind Regularien, die verhindern, dass ein Großteil der hier entstehenden Wohnungen zu Spekulationsobjekten verkommen und leer stehen, wie in einigen Neubauprojekten derzeit der Fall. Wohnhochhäuser in Frankfurt können definitiv zur Entspannung auf dem Immobilienmarkt beitragen, mehr als Bauplätze für Reihen- oder Doppelhäuser, die den zukünftige Bedarf insgesamt nicht annährend decken können. Hier muss die Stadt sich dahingehend öffnen und Bebauungspläne im Einzelfall flexibel anpassen, ohne gleich Tür und Tor für die nächsten Satellitenstädte öffnen zu müssen.

Hochhausrahmenplan Frankfurt 1998

SKYINE ATLAS: Könnte man im Hinblick auf neue Wohntürme nicht Städte wie Vancouver oder Toronto als Vorbild nehmen? Dort funktioniert das Wohnen im Hochhaus einigermaßen gut.

Dean Vukovic: Grundsätzlich ist zu beobachten, dass die Ressentiments gegenüber den viel gescholtenen Wohntürmen in Deutschland glücklicherweise abnehmen. In Städten wie Frankfurt hat das hauptsächlich pragmatische Gründe, der Platz um in die Breite zu gehen fehlt schlicht. Wohntürme können zu einer Entspannung beitragen um dem enormen Zuzug neuer Einwohner gerecht zu werden.

Wohntürme haben auch hinsichtlich ihrer Energieeffizienz deutliche Vorteile. Sie weisen ein günstiges Verhältnis zwischen Oberfläche und Raumvolumen auf und regenerative Energietechniken im großen Maßstab arbeiten deutlich wirtschaftlicher. Dies ist beispielsweise eine Punkt, der in der öffentlichen Wahrnehmung noch nicht angekommen ist.

Toronto Skyline Hochhäuser

Hochhäuser in Toronto, Kanada

SKYINE ATLAS: Kommen wir einmal auf den Büromarkt Frankfurt zu sprechen. Wie schätzen sie in Zeiten der Coronakrise die realistische Chance ein, dass der Bau vom Millennium Tower in den nächsten Jahren tatsächlich beginnt? Wie hoch schätzen Sie die dafür notwendige Vorvermietungsquote ein?

Dean Vukovic: Hinsichtlich des Millenium Towers wurde bereits seitens des Projektentwicklers CA Immo und der Stadt Frankfurt angekündigt, hierzu zeitnah weitere Informationen zur Planung zu veröffentlichen. Grundsätzlich denke ich, das CA Immo sehr gut aufgestellt ist und die derzeitige Situation an dem Vorhaben nichts ändern wird. Was eventuelle neu bewertet werden wird, ist der geplante Nutzungsmix.

Ich bin jedoch überzeugt davon, dass eine eventuelle notwendige Vorvermietungsquote erzielbar ist. Aufgrund der bisher kommunizierten Informationen wird hier ein Landmark Building entstehen, dass für potentielle Mieter natürlich seinen Reiz bietet. Weiterhin sollte der Effekt nicht vernachlässigt werden, dass solche Projektierungen die Möglichkeiten bieten, ältere Bürogebäude perspektivisch einer neuen Nutzung zuzuführen, beispielsweise als Wohnraum. Hier ist jedoch dann natürlich auch die Stadt gefragt.

Silberturm Bahnhofsviertel Frankfurt am Main - Bürotürme Bankenviertel - Frankfurt skyline - Luftbild Bürotürme - Luftaufnahme CBD Frankfurt - Helikopterflug Frankfurt - Mainhattan Runflug

SKYINE ATLAS: Haben Sie durch Corona und den verstärkten Trend zum Home Office bereits jetzt direkte Auswirkungen auf den Büroflächenmarkt in Frankfurt gespürt? Erwarten Sie dahingehend Verzögerungen oder gar Investitionsstopps bei Projekten wie dem FraSpa-Turm oder dem Gelände des alten Polizeipräsidiums?

Dean Vukovic: Zweifelsohne hat die derzeitige Situation ein Umdenken und auch eine Beschleunigung der Digitalisierung vorangetrieben, die wohl ansonsten nicht in diesem Umfang stattgefunden hätte. Jedoch muss über einen längeren Zeitraum beobachtet werden, ob Mitarbeiter im Home Office wirklich so effizient arbeiten können wie im Büro. Weiterhin könnte auf Dauer die viel zitierte Work-Life-Balance zum Problem werden, wenn es keine klare Abgrenzung mehr von Arbeit und Privatleben gibt. Viele Unternehmen befinden sich dahingehend nun in einer Testphase und es ist natürlich nicht auszuschließen, dass dies auch auf den Büroflächenmarkt zukünftig Auswirkungen haben wird. Jedoch sind diese für mich noch nicht absehbar. Kurzfristig könnte es bei einigen Unternehmen sogar zu einem höheren Flächenbedarf kommen, sollten beispielsweise dauerhaft entsprechende Social Distancing Regeln aufgestellt werden.

Das aktuelle Projekte auf den Prüfstand kommen, steht außer Frage. Und womöglich werden Nutzungskonzepte überdacht und der Situation angepasst. So kann es natürlich dazu kommen, dass es zu einer Abkehr der ausschließlichen Nutzung als Bürogebäude kommt und vermehrt auf Mischnutzung als Büro-, Wohn-, Hotel- und Handelsimmobilie gesetzt wird, wie es ja bei einigen Immobilienprojekten bereits erfolgreich umgesetzt wurde.

Beratung für Immobilienkäufer - V&V Immobilien sind Experten für die Vermittlung von Büroflächen in der Frankfurter Innenstadt

SKYINE ATLAS: Was sind ihre Prognosen in Bezug auf den Frankfurter Immobilienmarkt für die nächsten Jahre?

Dean Vukovic: Im internationalen Vergleich sind die Preise für Immobilien in Deutschland weiterhin vergleichsweise niedrig, so sehr das auch den verzweifelten Kapitalanleger oder Selbstnutzer, der seit Ewigkeiten nach einer „bezahlbaren“ Immobilie sucht, verwundern wird. Die Preisentwicklung von Immobilien hängt nämlich von einer Vielzahl von Kriterien wie beispielsweise Einkommensentwicklung, Konjunktur, Zinsentwicklung und Bevölkerungswachstum ab.

Ich gehe daher davon aus, dass in den nächsten Jahren die Preise in den konjunkturstarken Regionen wie beispielsweise den Top 7 Immobilienstandorten in Deutschland weiterhin steigen werden, wohingegen Preise in ländlichen und strukturschwachen Regionen eher stagnieren oder gar sinken werden.

Immobilienmakler Frankfurt - Dean Vukovic vor einem Stadtplan der Frankfurter Innenstadt

SKYINE ATLAS: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview wurde im September 2020 geführt.

2 Kommentare zu “Interview mit Dean Vukovic

  1. Julia Böhm kommentierte: 1 Monat ago Reply

    Ein sehr interessantes und informatives Interview!

  2. Ernst Wesser kommentierte: 1 Monat ago Reply

    Ich fand interessant, dass aufgrund der Abstandsregeln manche Unternehmen sogar mehr Fläche benötigen.

    In Sachen Wohnungen ist und bleibt es aber dabei, dass in Frankfurt, Offenbach und der gesamten Region zu wenig und zu wenig dicht gebaut wird.

    Viele Beteiligte verstehen die Dynamik der Nachfrage offenbar nicht. Gleichzeitig darf aber nicht nur viel gebaut werden, sondern es müssen Grünflächen geschaffen und erhalten werden.

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