Standortanalyse für Immobilien leicht gemacht

Lage, Lage, Lage – sie gilt als eines der wesentlichen Kriterien im Immobilienhandel.

Der ViertelCheck schafft Transparenz in diesem Bereich und stellt Immobilienkäufern eine neutrale datenbasierte Analyse aller relevanten Standortfaktoren zur Verfügung – und das für jede Adresse in Deutschland. Dabei werden alle relevanten Daten aus einer Vielzahl unterschiedlicher Quellen konsolidiert, aufbereitet und übersichtlich dargestellt. Zusätzlich erleichtern Scores die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Objekte, sowie die Einordnung dieser in Relation zu Durchschnittswerten der Stadt und des Viertels. Ziel ist es, Immobilienkäufern eine objektive und umfassende Standortanalyse zu bieten, um somit die Kaufentscheidung zu erleichtern.

Die ViertelCheck-Analyse ist derzeit an mehrere hundert Quellen angebunden, deren Auswertung per Hand sehr mühselig wäre. Die angewendete Technologie greift dabei auf Methoden zurück, um mit verschiedensten Datenstrukturen und Granularitäten umgehen zu können (z.B. Kriminalitätsstatistik der Polizei als PDF, Bevölkerungsdaten vom Statistischen Bundesamt als umfangreiche Excel-Datei, uvm.)

Die Informationen werden nicht nur dargestellt, sondern auch sinnvoll miteinander kombiniert, um Schlussfolgerungen zu ermöglichen und eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Vierteln herzustellen. Man spricht bei diesem Verfahren häufig von Data Analytics.

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Eine ViertelCheck-Standortanalyse setzt sich aus verschiedenen aggregierten Scores sowie Rohdaten zusammen. Diese werden durch umfangreiche Karten ergänzt, in denen der Anwender Informationen erhält unter anderem über:

  • Flug- und Straßenverkehrslärm
  • Grünanlagen und Erholungsmöglichkeiten
  • Öffentlicher Personennahverkehr
  • „Walkability“ – Was erreiche ich wie schnell zu Fuß oder mit dem Rad?
  • Parkplatzsituation

Hinzu kommen Informationen bezüglich:

  • Altersstruktur der Bevölkerung
  • Einkommen der Einwohner und Arbeitslosenquote
  • Große Arbeitgeber in der Nähe
  • Kriminalstatistiken
  • Wahlergebnisse
  • Infrastrukturdaten
  • Lärmquellen
  • Gefahreneinschätzung zu Hochwasser und anderen Umweltrisiken
  • Und weitere

Im SKYLINE ATLAS wird zu allen Objekten in der Datenbank eine Standortbewertung durch ViertelCheck vorgenommen.  Die Ermittlung dieser Standortbewertung setzt sich aus insgesamt sechs Teilbewertungen zusammen: Nahversorgung, Verkehrsanbindung, Kulturelles Angebot, Soziale Infrastruktur, Gastronomie und Grünflächen. Jede einzelne Kategorie wird auf der Skala 0 bis 100 eingeordnet und fließt anschließend mit einer Wichtung in den Gesamtscore ein – dabei sind die Daten durch die Verwendung einer gemeinsamen Schnittstelle immer aktuell und können angepasst werden.

Am Besipiel der „Gastronomie“ soll hier einmal aufgezeigt werden, welche Analyseschritte hinter der Bewertung stecken:

Der ViertelCheck analysiert zunächst (basierend auf Quellen wie Open Streetmaps, Google Maps und weiteren), wie viele gastronomische Einrichtungen es im Umfeld der abgefragten Adresse gibt. Diese werden anschließend nach Art der Einrichtung (Café, Fast Food, Restaurant, Bar, usw.) differenziert betrachtet: Gibt es im fußläufig zumutbaren Umfeld (unter 10 Minuten Gehzeit) mehr als fünf entsprechende Einrichtungen, wird in dieser Kategorie die Maximalpunktzahl von 100 vergeben. Über eine mathematische Funktion fließen auch die weiter entfernt liegenden Einrichtungen mit exponential abnehmender Wichtung ein. Sollte es im Umkreis von 1,5 Kilometern garkeine Einrichtung der Kategorie geben, liegt der Wert bei 0.

Die Werte der einzelnen Kategorien werden im nächsten Schritt, ebenfalls gewichtet, miteinander kombiniert und zu einem gemeinsamen Score zusammengefasst.

Dieser wiederum kann in einem letzten Schritt eine weitere Auf- oder Abwertung erfahren – abhängig von der Diversität des gastronomischen Angebotes sowie Preislevel und Kundenbewertungen. Hierfür erfolgt ein Vergleich der Nachbarschaft mit dem regionalen Großraum.

So kann z.B. eine Nachbarschaft, in der es zwar viele gastronomische Einrichtungen gibt, diese allerdings von den Kunden unterdurchschnittlich bewertet worden sind, keine 100 Punkte erhalten.

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