Was passiert mit Hochhäusern, wenn Büros leer stehen und ihre ursprüngliche Nutzung nicht mehr funktioniert? Die Ausstellung „Aufmachen! Rethinking High-Rises“ im Deutschen Architekturmuseum zeigt, welches Potenzial im Bestand steckt – und wie aus abgeschlossenen Bürotürmen offene, lebendige Orte für die Stadt werden könnten.

Skyline Atlas hat mit Peter Cachola Schmal, dem Direktor des Deutschen Architekturmuseums, und Jan Kertscher, Leiter Property Business von Arup, über die Ausstellung gesprochen.

Die Frankfurter Skyline steht für Fortschritt und wirtschaftliche Stärke. Doch wenn Hochhäuser ihre ursprüngliche Funktion verlieren, stellt sich die Frage nach ihrer Zukunft: Abriss und Neubau oder Weiterentwicklung des Bestands? Die Ausstellung „Aufmachen! Rethinking High-Rises“, ein gemeinsames Projekt des Deutschen Architekturmuseums (DAM) und des internationalen Planungs- und Beratungsbüros Arup, wirbt dafür, vorhandene Gebäude als Ressource zu begreifen und ihre Möglichkeiten neu zu denken.

Im Mittelpunkt stehen Gebäude aus Frankfurt und Offenbach. Die gezeigten Szenarien sind keine fertigen Umbaupläne, sondern Denkanstöße: Sie veranschaulichen, wie sich unterschiedliche Hochhäuser öffnen, umgestalten und mit neuen Funktionen beleben ließen. Sie sind weder im Auftrag der Eigentümer noch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten entstanden, betont Rudi Scheuermann von Arup.

„Neu“ bedeutet nicht automatisch „besser“. Bestehende Gebäude besitzen Geschichte, Charakter und Identität. Ihre Weiterentwicklung kann Ressourcen schonen und zugleich neue Qualitäten schaffen. Dafür müssen allerdings auch wirtschaftliche Voraussetzungen stimmen. Die Ausstellung plädiert dafür, Entscheidungen nicht allein von kurzfristigen Rendite- oder Abschreibungsmodellen abhängig zu machen, sondern den gesellschaftlichen Wert eines Gebäudes mitzudenken.

Der Titel ist dabei Programm: Hochhäuser sollen sich stärker zur Stadt öffnen. Öffentlich zugängliche Erdgeschosszonen, gastronomische Angebote, Dachgärten und gemeinschaftlich nutzbare Räume sollen die Menschen ins Gebäude ziehen – auch solche, die dort weder arbeiten noch wohnen. Solche Anziehungspunkte steigern die Aufenthaltsqualität und können zugleich die Attraktivität eines Gebäudes für Mieter erhöhen.

Internationale Beispiele zeigen, wie das gelingen kann. Das Bürogebäude Penn 2 in New York etwa verbindet die Weiterentwicklung des Bestands mit einem öffentlich zugänglichen Sockelbereich und einem Dachgarten.

Die Ausstellung lädt insbesondere dazu ein, Frankfurts und Offenbachs Hochhäuser neu zu betrachten. Welche Nutzungen könnten bislang wenig belebte Gebäude attraktiver machen? Wie lassen sich private Investitionen mit öffentlichen Interessen verbinden? Und welche Räume möchte die Stadtgesellschaft künftig nutzen können?

Um bespielsweise den Eurotower zu beleben, sollen die Büros mit Gastronomie und Kultur ergänzt werden. Dafür könnte nach Ansicht der Architekten der Sockel des Eurotowers, der ehemaligen EZB am Willy-Brandt-Platz, komplett entkernt und zu einem durchlässigen Gerüst werden, das sich zum Platz und zur Taunusanlage öffnet. Auch die heute glatte Fassade brechen sie auf und gliedern sie mit begrünten Fugen.

Auf der Arup-Skizze bleiben die Siemens-Türme am Offenbacher Kaiserlei erhalten. Sie werden in ein gemischtes Quartier für Wohnen, Arbeiten und Freizeit umgebaut und erhalten begrünte Terrassen sowie ein Dach, das an eine Felslandschaft erinnert. Dabei werden sie aktuell zurückgebaut, um dann dort ein neues Wohngebiet zu bauen.

Ob sich die vorgeschlagenen Szenarien tatsächlich umsetzen lassen, muss im Einzelfall geprüft werden – von der Statik bis zur Finanzierung. Ziel der Ausstellung ist es zunächst, Möglichkeiten sichtbar zu machen und eine Diskussion über die Zukunft des Hochhausbestands anzustoßen.

Konzipiert wurde die Ausstellung von Rudi Scheuermann, Director und Arup Fellow, Tim Ahlswede, Architecture Leader Europe bei Arup, und Peter Cachola Schmal, Direktor des DAM.

Die Ausstellung „Aufmachen! Rethinking High-Rises” ist vom  17. Oktober 2026  – 17. Januar 2027 im Deutschen Architektur Museum Frankfurt zu sehen. Es findet auch ein Begleitprogramm zur Ausstellung am 22. Oktober und am 19. November statt. Weitere Infos finden Sie auf der Website des DAM.

Skyline Atlas: Der Hochhausentwicklungsplan sieht 14 neue Türme vor, und laut einer aktuellen Marktstudie ziehen neue Hochhäuser die Mieter aus den älteren ab. Erzeugt der Neubau genau den Leerstand, für den Ihre Ausstellung Lösungen zeigt? Ist die Zeit der neuen Türme in Frankfurt vorbei?

Peter Cachola Schmal und Jan Kertscher: Sowohl Neubau als auch Bestandsgebäude haben ihre Daseinsberechtigung. Neubauten können wichtige Impulse für den Standort setzen und neue Anforderungen an Qualität, Nachhaltigkeit und Nutzungsflexibilität erfüllen.

Für uns ist ein wesentlicher Punkt, dass wir Bestandsgebäude am Ende ihres aktuellen Lebenszyklus nicht kopflos abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Stattdessen müssen wir jedes Gebäude einzeln betrachten und nach den nachhaltigsten und wirtschaftlich tragfähigsten Lösungen suchen. Viele Hochhäuser verfügen über eine enorme graue Energie, eine zentrale Lage und tragfähige Strukturen. Sie können zu hochwertigen und multifunktionalen Stadtbausteinen weiterentwickelt werden.

Skyline Atlas: „Aufmachen!“ heißt die Ausstellung. Was genau muss sich an einem Bürohochhaus öffnen, damit es der Stadt etwas zurückgibt: das Erdgeschoss, das Dach, einzelne Etagen? Und wer soll diese öffentlichen Räume bezahlen und betreiben?

Peter Cachola Schmal und Jan Kertscher: Bisher waren unsere Bürohochhäuser oft abgeschlossene Türme in der Stadt. Vor allem das Erdgeschoss bietet enorme Potentiale, Bestandsgebäude für die gesamte Stadtgesellschaft zu öffnen. Restaurants, Einzelhandel, Kunst und Kultur, ein Kindergarten oder Dienstleistungen sind nur einige Beispiele, wie eine solche Öffnung aussehen kann. Aber auch Dächer, Terrassen, Atrien oder ausgewählte Etagen können neue Aufenthaltsorte schaffen und Menschen ins Gebäude holen.

Es kommt auf die richtige Mischung an. Die Finanzierung gelingt langfristig meist dann, wenn diese Angebote einen wirtschaftlichen Mehrwert für das Gesamtgebäude schaffen, sei es durch zusätzliche Fläche durch Aufstockung oder Erweiterung, oder durch die Risikoreduzierung mit einer Mieterschaft aus unterschiedlichen Branchen. Ein lebendigeres, attraktiveres Gebäude kann seine Marktposition stärken und neue Zielgruppen anziehen.

Wir nennen das auch: „Ein guter Nachbar sein“.

Skyline Atlas: Abriss oder Umbau: Welcher Frankfurter Turm hätte aus Ihrer Sicht eine zweite Chance verdient, und was würden Sie aus ihm machen?

Peter Cachola Schmal und Jan Kertscher: Jedes Bestandsgebäude hat es verdient, realistisch beurteilt zu werden. Es macht immer Sinn, zumindest einen Blick auf mögliche Sanierungsmaßnahmen zu werfen. Wie diese Maßnahmen dann aussehen und wie umfangreich sie sind, entscheidet sich dann im zweiten Schritt.

Das kann dann eine behutsame Sanierung sein, bei der nur kleine Anpassungen vorgenommen werden müssen, eine größere Revitalisierung, die die Rolle des Gebäudes neu definiert und auf veränderte Nachfrage ausrichtet oder aber eine Neuerschaffung aus dem Bestand, bei dem durch Teilrückbau, tiefgreifende strukturelle Eingriffe oder umfangreiche Erweiterungen Gebäude entstehen, deren Qualität und Marktwahrnehmung nahezu einem Neubau entsprechen. Erst wenn all diese Möglichkeiten bedacht wurden und sich als nicht zielführend erweisen, sollte ein Abriss und Neubau diskutiert werden.

Skyline Atlas: Welche technischen und architektonischen Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit sich ein bestehendes Bürohochhaus in Wohnungen, ein Hotel oder ein gemischt genutztes Gebäude verwandeln lässt?

Peter Cachola Schmal und Jan Kertscher: Jedes Hochhaus ist zunächst ein Einzelfall. Dennoch gibt es einige Schlüsselfaktoren, auf die wir immer schauen. Wichtig sind ausreichende Geschosshöhen, geeignete Erschließungskerne, die Tragstruktur sowie die Belichtung der Flächen. Für Wohnnutzungen kommen zusätzliche Anforderungen an Schallschutz, Brandschutz, Lüftung und private Außenräume hinzu. Hotels wiederum stellen andere Anforderungen an Grundrisse und Gebäudetechnik.

Deshalb beginnt jede Transformation mit einer präzisen Analyse des Bestands. Häufig zeigt sich dabei, dass nicht die vollständige Umnutzung die beste Lösung ist, sondern eine intelligente Mischung verschiedener Nutzungen

Skyline Atlas: Drei Wochen nach dieser Eröffnung zeigt das DAM den Internationalen Hochhauspreis, der vor allem Neubauten auszeichnet. Sollte der Preis künftig auch gelungene Umbauten bestehender Türme würdigen?

Peter Cachola Schmal: Der Internationale Hochhaus Preis würdigte schon umgebaute und transformierte Türme: der Gewinner von 2024, Quay Quarter Tower in Sydney von 3XN ist eine solche Transformation, ebenso wie ein Finalist von damals, das Women’s and Children Center in Shenzhen vom MVRDV. Beide werden in dieser Ausstellung wieder unter den realisierten Best Practice Beispielen gezeigt. Und beim neuen IHP 2026 finden sich ein sehr zukunftsweisendes Beispiel aus Brüssel unter den Finalisten, das Zin von L’auc , 51N4E und Jasper Eyers.

Skyline Atlas: Die Ausstellung ist gemeinsam mit Arup entstanden, einem Büro, das an solchen Umbauten auch wirtschaftlich beteiligt ist. Wie stellen Sie sicher, dass die Ausstellung unabhängig bleibt und nicht zum Schaufenster der Branche wird?

Peter Cachola Schmal: Wir arbeiten gerne mit den Besten der Branche zusammen, zb mit Werner Sobek vor kurzem bei „Energie und Architektur“. Rudi Scheuermann von Arup Berlin war unser fachlicher Berater und Kokurator der „Einfach Grün“ Ausstellung in 2021, und mit ihm haben wir auch dieses Ausstellungsprojekt entwickelt. Wir holen uns Rat von vielen Stimmen, auch bei den Preisen bitten wir um Hinweise. Wir wollen am Ball bleiben an den Architekturbüros und der gesamten Architekturbranche, ebenso wie an den Universitäten. Sonst erkennen wir nicht, was die drängenden Themen sind und was wirklich relevant ist. Das DAM ist und bleibt unabhängig, auch politisch und entwickelt seinen eigenen Sachverstand.

Skyline Atlas: Was muss sich in Frankfurt ändern, damit die Umnutzung von Hochhäusern leichter wird? Sind vor allem neue planerische Rahmenbedingungen, Investitionen oder ein Umdenken der Eigentümer gefragt?

Peter Cachola Schmal und Jan Kertscher: Es ist in der Regel wesentlich komplexer, ein Gebäude umzunutzen als einen Neubau zu errichten. Es gilt, technische, wirtschaftliche und regulatorische Fragen zu beantworten. Wir brauchen also verlässliche Rahmenbedingungen für die Planung und effiziente Genehmigungsprozessen, um die Revitalisierung von Bestandsgebäuden noch attraktiver zu machen. Die Stadt selbst kann zudem eine wichtige Rolle spielen, indem sie langfristige öffentliche Mieter für umgenutzte Hochhäuser gewinnt, etwa aus den Bereichen Verwaltung, Bildung oder Kultur.

Aber auch die Eigentümerseite ist in der Pflicht. Statt an alten Nutzungskonzepten festzuhalten, ermöglicht ein Perspektivenwechsel neue Chancen für bestehende Assets. Wir brauchen ein Umdenken bei der Bewertung von Bestandsimmobilien. Solange ein Gebäude vermietet ist, werden Risiken hinsichtlich seiner künftigen Wiedervermietbarkeit und des dafür notwendigen Investitionsbedarfs häufig nur unzureichend berücksichtigt. Um die Erneuerung von Bestandshochhäusern strukturell voranzubringen, sollten Bewertungsstandards diese Faktoren stärker einbeziehen. Erst wenn der tatsächliche Zustand eines Gebäudes und die notwendigen Investitionen transparent im Wert abgebildet werden, entsteht ein belastbares wirtschaftliches Fundament für die Sanierung und künftige Nutzung des Hochhauses.

Wenn die Frage nach der künftigen Rolle der Gebäude im innerstädtischen Kontext vermehrt in den Vordergrund rückt, können neue wirtschaftliche Potenziale jenseits der klassischen Büronutzung erkannt und gehoben werden.

Skyline Atlas: Lieber Herr Cachola Schmal, lieber Herr Kertscher, vielen Dank für das Gespräch.