Der Immobilieninvestor CONREN Land saniert seit Anfang 2024 die Büroimmobilie Scala West in der City West an der Solmsstraße. Das Gebäude wurde von Groß & Partner im Jahre 2001 entwickelt und die CONREN Land AG modernisiert das 21.200 m² Mietfläche umfassende Objekt umfänglich energetisch. In Kürze wird das Gebäude nach DGNB Gold und BREAAM Exzellent zertifiziert werden. Darüber hinaus verfügt das Gebäude bereits über eine Wired Score Zertifizierung mit der Bewertung „Platinum“. Als Zeichen der umfassenden Modernisierung erhält das markante 18. stöckige Gebäude am westlichen Stadteingang einen neuen Namen: „AYR“. Neben der energetischen Sanierung (Stand 10/2024) wird ein Full-Service-Konzept mit diversen Annehmlichkeiten wie Concierge-Service, Fitnessangeboten und Inhouse-Gastronomie umgesetzt. Die Revitalisierung der Gemeinschaftsflächen soll großteils bis Ende 2024 abgeschlossen sein, so auch die Fassadensanierung.

Ziel der Revitalisierung ist es, einerseits die Ausrichtung auf moderne Mietbedürfnisse zu schärfen und Arbeits-, Interaktions- sowie Komfortzonen mit Freizeitangeboten zu verbinden. So wird neben einem Concierge-Service die Lobby mit einer Barista-Bar umgestaltet und ein neues, modern gestaltetes Restaurant eröffnet. Darüber hinaus unterstreichen das neu geschaffene Gesundheits- und Fitnesszentrum sowie ein begrünter Innenhof die Positionierung als Full-Service-Immobilie. Andererseits liegt der Fokus auf der umfassenden energetischen Optimierung. Ziel ist es, den Primärenergiebedarf nach Abschluss der Maßnahmen unter die aktuellen Neubauanforderungen zu senken.

Das Investmentunternehmen CONREN Land AG investiert in den wirtschaftsstarken Regionen Deutschlands sowie in den Metropolen Barcelona/Madrid und London. Dabei deckt CONREN Land die Leistungsbereiche Investment Management, Development, Fonds- und Portfoliomanagement, Asset Management und Property Management ab.

SKYLINE ATLAS: Anfang letzten Jahres haben Sie, CONREN Land, das Frankfurter Bürogebäude AYR, ehemals Scala West von Deka Immobilien im Rahmen eines Club Deals erworben. Nun stehen Sie kurz vor Abschluss der energetischen Sanierungsmaßnahmen. In Frankfurt gibt es einige spannende Gebäude, die man neu positionieren könnte. Daher die Frage – warum haben Sie sich für die Investition in dieses Bürogebäude in der City West entschieden und nicht für ein Gebäude in der Innenstadt von Frankfurt?

Jan Ludwig Brügelmann: Der Standort des AYR hat uns absolut überzeugt. Mit der sehr zentralen Lage an der westlichen Einfahrt zur City West und der sehr guten Anbindung an die Innenstadt als auch an Autobahn und Flughafen hat das AYR einen optimalen Standort in Frankfurt. Außerdem bietet es eine attraktive Rundumsicht auf den Taunus, die City West sowie die Frankfurter Skyline.

Ein weiterer Vorteil der Lage ist die direkte Nachbarschaft zum Schönhofviertel. Hier entsteht bis Ende 2024 ein Wohn- und Stadtquartier, das unter anderem Platz für rund 2.000 Wohnungen bieten wird. Damit wird der Standort des AYR weiter an Attraktivität gewinnen. Geplant ist ein Fußgängertunnel unter der nahen Bahnstrecke zum Wohnquartier Schönhofviertel, der 2025 eröffnet werden soll. Schon jetzt haben wir viele Anfragen für das AYR aus dem Frankfurter Stadtgebiet, aber auch, was uns sehr freut, aus dem Frankfurter Umland.

SKYLINE ATLAS: Sie bereiten das Steinmaterial der Fassade neu auf und dämmen die gesamte Fassade. Welche Bedeutung hat Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bei der Modernisierung gespielt?

Jan Ludwig Brügelmann: Das AYR setzt eine Vielzahl von nachhaltigen Maßnahmen zur Senkung des CO2-Fußabdrucks des Gebäudes sowie der Betriebsemissionen um. Das innovative Klimakonzept bildet die Basis für eine Verlängerung der Lebens- und Nutzungsdauer des Gebäudes. Wir modernisieren die charakteristische Fassade nachhaltig, indem wir den vorhandenen Naturstein aufbereiten, wiederverwenden und die Dämmung verdoppeln. Für das AYR werden ausgewählte Baustoffe umweltfreundlich produziert und nach dem Cradle-to-Cradle Prinzip (= vom Ursprung zum Ursprung) wiederverwendet. So wird das Abfallaufkommen signifikant reduziert und durch den verlustfreien Materialeinsatz eine ressourcenschonende CO2-Bilanz gewährleistet

Zu der umfassenden energetischen Optimierung zählen die Umrüstung der Gasheizung auf Fernwärme, Wassermanagementsystemen, PV-Anlage, LED-Licht, eine Regenwasseraufbereitungsanlage, smartes Energiecontrolling, die Energierückgewinnung in den Aufzugsanlagen und E-Ladestationen für Fahrräder und PKWs.

SKYLINE ATLAS: Das 18-geschossige Bürohaus hat einen Grundriss, der dem Straßenverlauf angepasst ist und die Form eines dreiflügeligen Y besitzt. Zudem besitzt es spitz hervorragenden Fenster, insbesondere im obersten Stockwerk. Welche Bestandteile des Gebäudes werden erhalten bleiben, was werden Sie ergänzen und was geschieht mit den charakteristischen spitzen Eckfenstern und der Steinfassade?

Jan Ludwig Brügelmann: Die spitzen Eckfenster und die helle Natursteinfassade bleiben selbstverständlich erhalten; ebenso der ungewöhnliche Grundriss. Der Umgang mit den hellen grauen Natursteinplatten ist eine Besonderheit bei der Modernisierung des Gebäudes. Die alten Steinplatten werden abgenommen und in das Natursteinwerk transportiert. Dort werden die Steine längs aufgesägt und auf Trägerplatten aufgebracht. Die neu zutage getretene Oberfläche wird wieder an dem Gebäude befestigt. Durch dieses Verfahren entsteht Platz für eine doppelt so dicke Dämmschicht, es lastet weniger Gewicht an den Halterungen und das Ziel, Material zu sparen, wird somit erfüllt. Zudem läuft die erneute Installation schneller und mit weniger Lärm ab. Das spart in diesem Gewerk rund 60% CO2 ein. Auch wenn der Umgang mit dem Material aufwendiger ist, wird auch hier kostengünstiger gearbeitet.

SKYLINE ATLAS: Was hat der Name AYR zu bedeuten und warum haben Sie den Namen Scala West geändert?

Jan Ludwig Brügelmann: Der Name AYR steht symbolisch für den freien Blick in den Taunus und nimmt Bezug auf die Frischluftschneise, die Luft aus dem Taunus in den Frankfurter Norden führt. Das „Y“ im Namen verweist dabei auf den charakteristischen Grundriss des Bürohochhauses mit seinen drei Flügeln, die die Form eines Ypsilon bilden. Darüber hinaus verweist der Name auf den nahegelegenen Flughafen, der mit seiner Offenheit und guten Erreichbarkeit eine Schlüsselrolle im Konzept der Vernetzung und Zugänglichkeit spielt.

SKYLINE ATLAS: Wie ist die Mieterauslastung aktuell und wer sind die aktuellen und neuen Mieter?

Jan Ludwig Brügelmann: 85% der Bürofläche ist aktuell vermietet. Wir freuen uns, die SAJ Digital Energy Germany GmbH, einen Anbieter von Energiespeicherlösungen, als neuen Mieter im Objekt willkommen heißen zu dürfen. Mit weiteren Interessenten aus verschiedensten Branchen sind wir in sehr guten Gesprächen, welche alle unseren Ansatz der Full-Service-Immobilie mit repräsentativem Entrée und Services als sehr interessant ansehen. Wir sind zuversichtlich, schon bald die nächsten neuen Mieter begrüßen zu dürfen. Auch freuen wir uns über Vertragsverlängerungen mit den Bestandsmietern Brunel GmbH und CHG-MERIDIAN, die die Veränderungen im Haus positiv wahrnehmen und uns durch ihre Standorttreue das Vertrauen in unser Projekt zurückzahlen.

SKYLINE ATLAS: Inwieweit werden die neuen Büros des AYR an die Bedürfnisse und Wünsche der Mieter angepasst und aufgeteilt werden? Und inwiefern setzen Sie die Anforderungen des New Work Konzepts und des agilen Arbeitens in den neuen Räumen des AYR um?

Jan Ludwig Brügelmann: Wir sind unter anderem aufgrund der Flächeneffizienz in der Lage, nach dem Prinzip “Flexibility meets Efficiency” die Anforderungen von modernsten New Work Konzepten hervorragend im AYR umzusetzen. Der Ausbau, unter Berücksichtigung individueller Wünsche der Mieter und innovativer Office-Konzepte, ist selbstverständlich möglich. Die Gesamtfläche von 20.181 m2 teilt sich auf die insgesamt 18 Etagen auf und bietet aufgrund der teilbaren Geschosse viel Gestaltungsspielraum. Der individuelle Ausbau der Fläche ist ab ca. 515 m² möglich – als klassisches Einzelbüro, New Work Konzept, Open Space oder Kombi-Büros. Selbstverständlich haben wir bei der Gesamtsanierung auf Nachhaltigkeitsthemen und eine insgesamt energetische Modernisierung gesetzt. Und dies natürlich auch mit einem starken Blick auf die Nebenkosten, bei welchen wir in der Lage sind, diese auf ein für ein Hochhaus sehr niedriges Niveau zu senken.

SKYLINE ATLAS: Wird es einen attraktiven Außenbereich geben und wer kann ihn nutzen?

Jan Ludwig Brügelmann: Nach der Revitalisierung bietet das AYR einen begrünten Innenhof als Rückzugsort für alle Mieter. Ein neugestalteter Restaurantbereich und eine Kaffee-Bar mit Barista in der Lobby bieten ebenfalls Platz für Pausen. Im Außenbereich bleibt der Baumbestand erhalten, was für eine natürliche und grüne Umgebung sorgt. Im Restaurantbereich wird mit natürlichen Materialien und in verschiedene Zonen, eine einladende Wohlfühlatmosphäre geschaffen. So einsteht ein ganzheitliches harmonisches Ambiente, das zum Verweilen einlädt und den Gästen ein außergewöhnliches Erlebnis bietet.

SKYLINE ATLAS: Sie modernisieren das Gebäude während des Bürobetriebs bei fast kompletter Belegung. Sie haben als Immobilieninvestor selbst auch die Mieter- bzw. Baustellenkommunikation übernommen. Welche Rolle spielt eine professionelle Kommunikation mit allen Beteiligten bei solch einem heraufordernden Projekt?

Jan Ludwig Brügelmann: Die Kommunikation mit allen Beteiligten, aber insbesondere unseren Mietern, war und ist uns während der Revitalisierung, aber auch danach sehr wichtig und ist ein ganz zentrales und zukünftiges Merkmal des AYR. Beispielsweise bildete eine von uns durchgeführte umfassende Mieterbefragung die Grundlage für alle Revitalisierungsmaßnahmen. Fast alle Vorschläge und Anregungen der Mieter wurden realisiert. Und sowohl während des Umbaus als auch in Zukunft steht der Concierge Service vor Ort bei allen Fragen zum Baustellenbetrieb als direkter Ansprechpartner für die Mieter zu Verfügung. Die Baustellenkommunikation hat unser Team selbst übernommen, um die Mieter immer über alle Entwicklungen zu informieren und aktiv mit einzubinden.

Gemeinsam mit unserem Vermietungspartner Jones Lang LaSalle freuen wir uns, die Vermarktung nun immer weiter voranzutreiben und sehen bereits zum jetzigen Zeitpunkt ein großes Interesse und eine positive Resonanz im Markt.

Die Projektwebsite ist zu finden unter www.ayr-frankfurt.de

SKYLINE ATLAS: Inwieweit wird das AYR ein Full-Service Bürogebäude sein? Ist auch eine öffentliche Nutzung geplant? Und kann ein vielfältiges Angebot den Leerstand der Büros tatsächlich beheben?

Jan Ludwig Brügelmann: Ich denke, eine Full-Service-Immobilie, die gezielt auf die Bedürfnisse der Mieter abgestimmt ist, hat das Potenzial, einen neuen sehr erfolgreichen Vermarktungsweg zu gehen und vorhandene Leerstände schnell abzubauen. Durch die Bereitstellung flexibler, umfangreicher und maßgeschneiderter Dienstleistungen können Full-Service-Immobilen Unternehmen langfristig noch besser vom Objekt und Standort überzeugen. Wir unterstreichen hiermit unsere grundsätzliche Strategie, Bestandsimmobilien möglichst ressourcenschonend mit Blick auf eine hohe Aufenthaltsqualität für unsere Mieter neu am Markt zu positionieren.

SKYLINE ATLAS: Gibt es Pläne, das neue Schönhofviertel städtebaulich an die City West anzuschließen?

Jan Ludwig Brügelmann: Die Nassauische Heimstätte baut gemeinsam mit Instone ein großes Neubauquartier in Frankfurt mit über 2000 Wohnungen. Das Viertel wird eine umfangreiche Infrastruktur bieten, darunter Supermärkte, Gastronomie, Arztpraxen und Kitas, wovon auch der Standort Solmsstraße profitieren wird. Geplant ist ein Fußgängertunnel unter der nahen Bahnstrecke zum Wohnquartier Schönhofviertel, der 2025 eröffnet werden soll. Dadurch wird der Standort des AYR sowie die gesamte City West zu einem wichtigen Teil des Schönhof-Viertels und trägt somit zum Wachstum der Stadt bei.

SKYLINE ATLAS: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Brügelmann.

Jan Ludwig Brügelmann war neun Jahre für die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PwC) in Frankfurt tätig. Dort verantwortete er als Partner im Bereich Real Estate die Umsetzung deutscher und europäischer Immobilientransaktionen. Weitere berufliche Stationen absolvierte der Diplom-Betriebswirt und Chartered Financial Analyst (CFA) von 2006 bis 2010 bei der Deutsche Leasing AG sowie vorher bei Allianz Global Investors. In seiner Funktion als Chief Investment Officer leitet Jan Ludwig Brügelmann bei CONREN Land den Bereich Investment Management und trägt die Verantwortung für die Bereiche Akquisition und Transaktion sowie Underwriting und Research.