Keine Kompromisse bei den Bau- und Rohstoffen, das ist das Ziel des Projektentwicklers Walker & Walker bei dem geplanten Bürohochhaus NAMU , dass am Kaiserlei in Offenbach am Main ab kommendem Jahr entstehen soll. Mithilfe einer neu entwickelten Software für dynamische Gebäudesimulation hat das NAMU ein nahezu CO2-neutrales Energiekonzept erhalten. Walker & Walker setzt bei dem über 120 Meter hohen Hochhaus auf ein neues Konzept, eine beinahe unabhängige Energieversorgung, ressourcenschonendes und kreislauffähiges Baumaterial sowie auf nachhaltige Lieferketten und möchte damit ein deutliches Zeichen im Bau- und Immobiliensektor setzen: „Die Branche kann nicht mehr weitermachen wie bisher und Gebäude entwickeln, die schon in 15 Jahren wieder als Stranded Assets wirtschaftlich brachliegen. Wir haben in Deutschland unbegrenzten Zugang zu Forschung und zu neuen Technologien – wir müssen uns nur trauen, Neues auszuprobieren und dafür auch zu investieren“, so Ernst Otto Walker, Geschäftsführer von Walker & Walker.

Um dennoch möglichst genau Kosten und Nutzen gegeneinander abzuwägen, hat Walker & Walker gemeinsam mit der Frankfurter Nachhaltigkeitsberatung SBC GmbH eine Gebäudesimulation eingesetzt, mit der sich alle Bedarfe, wie Wärme, Kälte und Strom, unter Berücksichtigung realistischer Annahmen simulieren lassen. Das hierbei erarbeitete Energiekonzept beinhaltet in der Konsequenz einen einzigartigen, individuell auf das NAMU zugeschnittenen Mix aus Baustoffen, Materialien und Anlagentechnik.

Wichtigstes Element bei dem direkt am Main gelegenen NAMU ist ein sogenannter Level-4-Beton. Mit regionalen Rohstoffen, alternativen Bindemitteln und einem Recyclinganteil von über 45 Prozent produziert, mit CO2-kompensiertem Baustahl, mit sehr kurzen und CO2-optimierten Lieferketten sowie mit einer innovativen Tragwerksplanung spart der neuartige Baustoff im Vergleich zum Branchenstandard Level 1-2 schon bei der Produktion etwa 50 Prozent CO2 ein. Bei den ersten Planungen unter der Maßgabe, ein möglichst CO2-neutrales Hochhaus zu bauen, sei der Level4-Beton noch nicht verfügbar gewesen.

Sven Diehl, Geschäftsführer der SBC Frankfurt, einem Beratungsunternehmen mit Kernkompetenzen im Bereichen nachhaltiges Bauen, beschreibt die Einsparungen folgendermaßen: „Das ist schon eine kleine Revolution im Bausektor und in der Betonindustrie, wenn wir berücksichtigen, dass Beton immer noch der größte CO2-Treiber im Bausektor ist. Denn solche Werte galten bis vor wenigen Jahren noch als undenkbar.“

Daneben spielt Holz bei dem vom Architekten Eike Becker entworfenen Hochhaus eine maßgebliche Rolle, wenngleich das NAMU nicht als Holz-Hybrid-Gebäude konzipiert ist. Ernst Otto Walker: „Wir glauben an Holz, wir lieben Holz! Aber wir können Holz nicht um jeden Preis einsetzen, da der Verbrauch von Verbundstoffen und die sich mit der Höhe verändernde Statik irgendwann kontraproduktiv und nicht mehr wirtschaftlich darstellen. Dennoch setzen wir so viel Holz wie möglich ein.“ Dieses stammt aus heimischen, zertifizierten Hölzern. Im NAMU Tower wird es vor allem im Sockelgeschoss und im Innenausbau zum Einsatz kommen, nicht nur als ökologischer Faktor, sondern auch im Sinne einer natürlichen und gesunden Arbeitsumgebung. Das Erdgeschoss soll für alle geöffnet sein und neben einer Kita auch eine Reihe von Einzelhändlern beherbergen.

Ganzheitliches Energiekonzept spart Energie und Kosten

Die Zero-Water-Strategie von NAMU sieht vor, dass Regenwasser aufgefangen, gesammelt und sinnvoll im und um den Büroturm herum genutzt wird. Auch Grauwasser soll gesammelt, aufbereitet und für die Wärmeenergierückgewinnung genutzt werden und ein Retentionskonzept soll Lösungen für Starkregen und eine smarte Wasserverteilung mitdenken.

Sven Diehl von SBC Frankfurt beschreibt das Konzept als „Zero-Water-Strategie, also der Null-Wasser-Verlust-Ansatz, ist nur eines von vielen Highlights von NAMU. Kombiniert wird das grundsätzliche Prinzip der verminderten grauen Energie zudem mit einer intelligenten Fassade, die Sonnenenergie einfängt sowie mit hocheffizienten Kleinwindkraftanlagen auf dem Dach des über 120 Meter hohen Gebäudes. Des Weiteren wird eine extrem effiziente Anlagentechnik eingesetzt, die Beleuchtung, Raumklima und Lüftung automatisch nach den tagesaktuellen Bedürfnissen reguliert. All das drückt den flächenspezifischen jährlichen Energiebedarf auf unter 70 kWh/m2.“ Aus Sicht der SBC ist das NAMU zu 100 Prozent ein Smartbuilding, bei dem sich im Vergleich zu einem Standardhochhaus in der Frankfurter City Energiekosten in Höhe von knapp einer Million Euro pro Jahr einsparen lassen.*

*Gegenüber einem in der Fläche vergleichbaren Hochhaus in Frankfurt, ausgehend von 51.000 m2 MFG; Quelle: SBC, 2024.

SKYLINE ATLAS: Warum haben Sie von dem ursprünglichen Plan eines Holzhybrid Hochhauses Abstand genommen?

Ernst Otto Walker: Den Plan haben wir geändert, da der Verbrauch von Verbundstoffen und die sich mit der Höhe verändernde Statik die Verwendung von Holz kontraproduktiv und nicht mehr wirtschaftlich machen. Alternativ setzen wir nun auf Level-4-Beton, der schon in der Produktion bis zu 50% CO2 einspart. Im Sockelgeschoss und im Innenausbau setzen wir aber weiterhin so viel heimisches und zertifiziertes Holz wie möglich ein.

SKYLINE ATLAS: Mit welchem Bau- bzw. Entwicklungspartner soll das NAMU realisiert werden? Steht der Partner bereits fest?

Ernst Otto Walker: Mit der Firma Lupp haben wir einen Partner an der Seite, der unsere Projektversion absolut teilt. Die Lupp-Gruppe selbst handelt besonders nachhaltig – alle Aspekte von ESG – also Umwelt, Soziales und Unternehmertum – und das in sämtlichen Bau- und Planungsprozessen. Wir freuen uns sehr, einen so starken Partner an unserer Seite zu wissen, der unsere Werte teilt. Die Partnerschaft mit Lupp ist bereits beschlossen.

SKYLINE ATLAS: Das Projekt hat 2023 Planungsrecht erhalten. Wann ist der Baubeginn geplant? 2023 hieß es, es fehle nur noch ein Entwicklungspartner und ein Ankermieter, um das Bürohaus zu realisieren und den Bauantrag stellen zu können. Gibt es hier Neuigkeiten?

Ernst Otto Walker: Den Baubeginn planen wir so schnell wie möglich. Sobald 60% des Gebäudes vorvermietet sind, geht es los. Das gesamte Konzept des Hochhauses ist dabei auch schon abgesegnet. Die Stadt Offenbach mit Oberbürgermeister Dr. Felix Schwenke steht voll und ganz hinter dem Projekt.

SKYLINE ATLAS: Wird das NAMU ein reines Bürohochhaus oder könnten auch Wohnungen darin entstehen?

Ernst Otto Walker: Im NAMU wird es Büro- und Gewerbeflächen geben – im Rahmen spannender und innovativer Konzepte, die für die Mieter aber auch den Standort echten Mehrwert schaffen. Wohnungen sind nicht geplant.

SKYLINE ATLAS: Gehen Sie davon aus, 2025 mit dem Bau zu beginnen bzw. die 60 % Vorvermietung zu erreichen?

Ernst Otto Walker: Wir sind davon überzeugt, dass wir in den nächsten Monaten die gewünschte Vorvermietung erreichen. Wir führen zahlreiche Gespräche und haben dabei mit dem ganzheitlichen ESG-Konzept und all seinen Aspekten wirklich viele starke Argumente an der Hand.

SKYLINE ATLAS: Und wie lange rechnen Sie als Bauzeit bis zur Fertigstellung?

Ernst Otto Walker: Wir rechnen mit einer Bauzeit von etwa drei Jahren. Wir haben dafür mit Lupp einen erfahrenen Partner an unserer Seite, dem wir voll vertrauen.

SKYLINE ATLAS: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Walker.