Die Pandemie war ein Wendepunkt für die Art der Bürogestaltung in zahlreichen Branchen. Die Art und Weise, wie Menschen Büros nutzen, ihre Erwartungen an diese Räume und deren grundlegender Zweck wurden in den letzten Jahren in Frage gestellt. Die Grenze zwischen Arbeiten und Freizeit verschwimmt im Alltag immer mehr. Als attraktiver Arbeitgeber müssen sich Unternehmen dieser Entwicklung anpassen und eine Arbeitsumgebung schaffen, die gleichsam Produktivität und Gemeinschaft fördert. Doch wie weit reichen diese Entwicklungen und was bedeuten sie im Hinblick auf die Büros der Zukunft?

Die klassischen Büros mit festen Arbeitsplätzen und starren Strukturen werden zunehmend durch dynamischere und anpassungsfähigere Arbeitsumgebungen ersetzt. Die Architektur spielt dabei eine entscheidende Rolle, um diese evolutionäre Veränderung zu unterstützen und den Bedürfnissen der Mitarbeiter gerecht zu werden. Aktuelle Studien zeigen auf, dass das Büro der Zukunft eine Vielzahl von Anforderungen erfüllen muss, um den sich wandelnden Bedürfnissen und Erwartungen der modernen Arbeitskräfte gerecht zu werden. Durch Flexibilität, Kollaboration, Technologieintegration, Wellness und Nachhaltigkeit können Unternehmen Arbeitsumgebungen schaffen, die nicht nur produktiv und effizient sind, sondern das Wohlbefinden und die Zufriedenheit der Mitarbeiter fördern.

Wir haben drei Experten zu ihren Konzepten sowie bereits umgesetzten modernen Büros befragt. Außerdem wollten wir mehr erfahren über Trends am Arbeitsplatz, erfolgreiche Designkonzepte für Büros sowie neue Denkansätze.

Wir haben Interviews geführt mit Sonja Wärntges, CEO/CFO der Branicks Group AG, dem Immobilienentwickler, der unter anderem den Global Tower im Bankenviertel von Frankfurt revitalisiert hat. Mit Samir Ayoub, CEO & geschäftsführender Gesellschafter von Designfunktion, einer der führenden deutschen Beratungsfirmen im Bereich Bürodesign. Und mit Giulio Castegini, Associate Partner bei dem Beratungs-, Planungs- und Projektmanagementunternehmen Drees & Sommer, das 2023 die Auszeichnung „Best Workspaces“-Award für ihr Büro in Frankfurt erhalten hat, welches letztes Jahr in der Hanauer Landstraße in Frankfurt eröffnet wurde.

SKYLINE ATLAS: In den letzten Jahren haben viele Entwicklungen die Arbeitswelt und die Anforderungen an Büros geändert. Die Möglichkeit des Homeoffice, die modernen Arbeitsbedingungen, die Wünsche der Jüngeren, der Arbeitskräftemangel und KI verändern zukünftig die Arbeitswelt. Welche Anforderungen ergeben sich aus all diesen Veränderungen für zukünftige moderne Büroräume, die einerseits optimal genutzt und ausgelastet werden und gleichzeitig attraktiv und kommunikativ sein sollen?

Samir Ayoub, Designfunktion: Die Anforderungen an Büroräume haben sich gar nicht so grundlegend geändert. Die Dringlichkeit, diese auch umzusetzen, ist jedoch drastisch gestiegen. Schlechte Büroräume sind heute noch viel mehr als früher eine reine Geldverschwendung, weil Mitarbeitende sich dann einfach dauerhaft im Homeoffice einnisten oder sich gleich einen neuen Job suchen. Ein gutes Büro muss vor allem folgende Anforderungen erfüllen:

• Unternehmen befinden sich heute in einem ständigen Transformationsprozess. Ein Büro muss deshalb so flexibel geplant und eingerichtet sein, dass es auch zukünftige Veränderungen im Unternehmen abbilden kann.
• Wie ein Multifunktionswerkzeug muss ein Büro die Mitarbeitenden in ihrer Arbeit unterstützen und für jede Tätigkeit die passende Raumoption anbieten.
• Es muss flächeneffizient sein und den zur Verfügung stehenden Platz bestmöglich nutzen.
• Ein Büro muss ein Ort zum Wohlfühlen sein, der von den Mitarbeitenden gerne besucht wird und auch im Recruiting ein starkes Argument ist.
• Die Einrichtung muss höchsten ergonomischen Standards genügen.
• Ein Büro muss die Marke und Kultur eines Unternehmens erlebbar machen – nach innen und außen.

Giulio Castegini, Drees & Sommer: Immer entwickelt sich das Büro zum Flagship Store eines Unternehmens. Ein Ort, der nicht aussieht wie das Zuhause, ein Ort der Begegnung, der Kommunikation, des Austauschs und vor allem der Identifikation mit den Werten des Unternehmens. Mitarbeitende werden insbesondere für kollaborative Tätigkeiten und persönliche Interaktion ins Büro kommen. Sie sind auf der Suche nach den richtigen Räumen für die verschiedenen Arbeitsanforderungen. Dabei spielen Akustik, Licht und IT & Medientechnik eine bedeutende Rolle.

SKYLINE ATLAS: Was sind aus Ihrer Sicht die wesentlichen drei Aspekte, die ein Büro heute attraktiv für die Mitarbeitenden macht?

Samir Ayoub, Designfunktion:  Erstens, das Büro muss den Mitarbeitenden eine bessere Arbeitsumgebung bieten als das Homeoffice. Dazu gehört v. a., dass für jede Tätigkeit die ideale Raumoption zur Verfügung steht – Rückzugszonen für konzentrierte Einzelarbeit, Workshop-Bereiche für co-kreative Prozesse, Telefonkabinen, u. v .m. Zweitens muss das Büro ein Ort sein, an dem man sich einander begegnet – und zwar auf eine tolle Art und Weise. Drittens muss das Büro die Kultur und Marke des Unternehmens erlebbar machen. Als Mitarbeiter muss ich im Büro erfahren können, wofür mein Unternehmen steht. Der Raum muss nicht nur schön aussehen, sondern er muss eine Botschaft vermitteln.

Giulio Castegini, Drees & Sommer: Mitarbeitende, die auch die Möglichkeit haben, von zu Hause zu arbeiten, gehen gerne ins Büro. Denn das moderne Büro bietet etwas, was das Homeoffice nicht bieten kann: Es ist ein Ort für Kommunikation und Begegnung. Ähnlich wie in einem Flagship Store erleben die Mitarbeitenden vor Ort die Arbeitgebermarke und tanken emotionale Energie auf. Dies wird besonders relevant mit der heranwachsenden Generation Z, die neue Perspektiven und Erwartungen an Büros und Arbeitsmodelle mitbringt. Angesichts des Wettbewerbs um Talente spielt das Büro eine entscheidende Rolle als Aushängeschild und Recruiting-Instrument. Unternehmen, die auf Flexibilität, räumliche Ausstattung und Kultur Wert legen, positionieren sich als Vorreiter und steigern ihre Attraktivität als Arbeitgeber deutlich.

SKYLINE ATLAS: Welche sind die größten Design-Trends in Büros?

Samir Ayoub, Designfunktion: Die größten Design-Trends sind „Biophilic Design“, also die Integration von naturbelassenen Elementen in Innenräume und Nachhaltigkeit allgemein. Es wird immer mehr Bestand erhalten, ergänzt, repariert oder Produkte werden gebraucht gekauft. Es gilt dabei,  Gestaltungslinien zu finden, die das alles miteinander vereinbaren.

Sonja Wärntges, Branicks: Flexibilität, Konnektivität und Funktionalität. Mitarbeitende brauchen Büros, die Raum zum Austausch mit besten Arbeitsbedingungen für unterschiedlichste Arbeitssituationen bieten – vom virtuellen oder realen Meeting bis zur hochkonzentrierten Einzelarbeit.

SKYLINE ATLAS: Homeoffice ist in allen Firmen mittlerweile Standard. Mit welcher Auslastungsquote bzw. Shared Desks planen Sie mittlerweile neue Büroräume?

Sonja Wärntges, Branicks: Längst ist der Büroarbeitsplatz im Unternehmen nicht mehr der einzige Arbeitsort. Wir halten eine Präsenzquote in einer Größenordnung von 50% für einen realistischen durchschnittlichen Orientierungswert. Dazu passen Sharing Quoten von einem Arbeitsplatz für zwei Mitarbeitende wiederum als eine durchschnittliche Orientierungsgröße. Aber das kann je nach Branche, individuellem Unternehmen und spezifischer Funktion durchaus stark schwanken.

Samir Ayoub, Designfunktion: Die Präsenzquote liegt im Mittel bei 50 – 60 %. Je nach Unternehmenskultur, -branche und Funktion einzelner Mitarbeitender gehen die Korridore hier jedoch sehr weit auseinander.

Sonja Wärntges, Branicks: Der Global Tower in Frankfurt bietet baulich und technisch alle Voraussetzungen, jede individuelle Ausprägung von „New Work“ in den Regelgeschossen zu realisieren. Die hohe Aufenthaltsqualität und das attraktive Umfeld vermitteln und fördern die Agilität, die von vielen Unternehmen zunehmend gefordert werden. Wir selbst haben auf unseren Flächen im Global Tower einen Showcase geschaffen und stoßen bezüglich Akzeptanz und Beliebtheit dieser neu gestalteten Arbeitswelten bei unseren Mitarbeitenden auf ein ausgezeichnetes Echo.

Samir Ayoub, Designfunktion: Der Kern von New Work ist es, den Menschen und seine Bedürfnisse ins Zentrum der Arbeitswelt zu stellen. Nach dem gleichen Prinzip sind auch moderne Arbeitswelten aufgebaut – sie richten sich nach den Bedürfnissen der Nutzenden, statt wie früher die Hierarchieebenen des Unternehmens widerzuspiegeln.

Giulio Castegini, Drees & Sommer: Unser neues Büro ist ein Multispace-Office, in dem man tätigkeitsbasiert arbeiten kann. Wir haben einen Change & Transformation Prozess durchlaufen. Dadurch haben wir gelernt, glücklich und erfolgreich die Regeln des Activity Based Working im Alltag zu leben.

SKYLINE ATLAS: Der Global Tower in Frankfurt am Main ist eine Revitalisierung des ehemaligen Commerzbank-Hochhauses aus dem Jahre 1974. Bis 1997 nutzte die Commerzbank das Gebäude als Zentrale und anschließend wurde das denkmalgeschützte Hochhaus an die EZB vermietet, die 2016 auszog. Branicks (ehemals DIC) hat den Global Tower nach vier Jahren Umbau nun mit über 33.000 Quadratmeter Büro-Mietfläche auf 30 Obergeschossen neu am Frankfurter Büromarkt platziert. Was waren die wesentlichen baulichen Veränderungen, die Sie im Rahmen der Revitalisierung des Global Towers in den letzten Jahren durchgeführt haben?

Sonja Wärntges, Branicks: Zum Beispiel haben wir die gesamte technische Gebäudeausrichtung sowie die Fassade erneuert. Weiter haben wir einen Lichthof im sehr tiefen Sockel des Gebäudes eingezogen, um mehr Tageslicht in die Flächen zu bekommen. Und wir haben die Eingangslobby über zwei Geschosse vergrößert. Damit verfügt das Gebäude nun über einen sehr großzügigen, repräsentativen und lichtdurchfluteten Eingangs- und Empfangsbereich.

SKYLINE ATLAS: Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit bei neuen Büroräumen? Und welche Bedeutung hat das Thema Gesundheit?

Samir Ayoub, Designfunktion: Nachhaltigkeitsaspekte haben definitiv Konjunktur in unseren Projekten. In der Planung kommt es erstens darauf an, mit der Bürofläche effizient und sparsam umzugehen. Zweitens müssen die Innenräume so flexibel angelegt und eingerichtet sein, dass sie möglichst multifunktional einsetzbar sind und einfach für neue Anforderungen umrüstbar. Drittens sind hochqualitative, robuste und langlebige Möbel gefragt.

Sonja Wärntges, Branicks: Nachhaltigkeit und Energieeffizienz waren beides ganz zentrale Themen bei der Revitalisierung und Ertüchtigung des Global Tower. Nachhaltigkeit in der Planung, dem Bau und Betrieb haben einen direkten Effekt auf die Attraktivität, Effizienz und Akzeptanz eines Gebäudes bei Mietern und Nutzern. Egal ob es die Fahrradstellplätze samt Duschen oder das Überprüfen der verwendeten Materialien beim jeweiligen Mieterausbau sind: Diese Maßnahmen haben großen Einfluss auf die Arbeitsbedingungen, die Mieter- und Mitarbeiterzufriedenheit und natürlich auch ganz allgemein auf Wert und Vermietbarkeit eines Assets. Dasselbe gilt für das Thema Energieeffizienz. Es ist ein Bewertungskriterium und ein zentrales Kriterium für die Betriebskosten und damit die Nebenkosten für den Mieter.

Giulio Castegini, Drees & Sommer: Das Design unserer Büroräume ist nachhaltig konzipiert, sowohl beim Ausbau (mit dem Einsatz von Cradle to Cradle zertifizierten Böden, Wandverkleidungen, Trennwänden, etc.) als auch bei der Ausstattung und Neumöblierung. Etwa 80 Prozent der Möbel stammen aus dem vorherigen Büro und wurden durch Möbel aus nachhaltigen Materialien ergänzt. Belüftung, Beleuchtung und Verschattung werden automatisch vom Gebäude über Sensoren gesteuert, um einen möglichst energieeffizienten Betrieb zu gewährleisten.

SKYLINE ATLAS: Können gemischt genutzte Bürogebäude durch ein vielfältiges Angebot mit Kultur, Geschäften und Restaurants den Leerstand von Büros tatsächlich beheben und die Attraktivität des Gebäudes steigern?

Sonja Wärntges, Branicks: Ja, zumal monotone Büroviertel alten Stils wenig Attraktivität ausstrahlen. Ein gemischt genutztes Bürogebäude in entsprechender Umgebung kann zusätzliche Anziehungskraft auf Mietinteressenten ausüben und eine Umgebung aufwerten. Ob es immer die Geschäfte im Erdgeschoss sind, kommt auf das konkrete Objekt, die Nutzung, das Preissegment und natürlich auch das Umfeld an.

Samir Ayoub, Designfunktion: Ein klares Ja! Die Qualität eines Gebäudes misst sich nicht nur durch die gebaute Umwelt, sondern genauso durch das Erleben darin. Gute Büroräume spiegeln die Kultur und Marke des Unternehmens nach innen und außen wider und sind damit ein wesentlicher Teil der Customer bzw. Employee Journey.

Giulio Castegini, Drees & Sommer: Die Umnutzung von bestehenden Büroimmobilien zu Multi-Use-Gebäuden ist heutzutage ein bedeutendes Thema in der Repositionierung von Bestandsimmobilien.

Samir Ayoub, Designfunktion: Definitiv. Beides geht Hand in Hand miteinander: Wenn das Büro den Mitarbeitenden die ideale Arbeitsumgebung zur Verfügung stellt, fühlen diese sich nicht nur wohler, sondern können auch eher ihre Bestleistung abrufen. Auch für die Innovationskraft eines Unternehmens ist das Büro essenziell. Häufig geschieht die wahre Innovation nicht in geplanten Prozessen, sondern in der informellen Kommunikation, z. B. beim Aufeinandertreffen von zwei Kolleg:innen in der Teeküche. Etwa wenn eine Person von einem Problem erzählt, das die andere bereits gelöst hat. Ein gutes Büro gibt dieser Art von Begegnung nicht nur ausreichend Raum, sondern fördert sie proaktiv durch geschickte Planung.

SKYLINE ATLAS: Welche Bedeutung spielen diese modernen Büroräume beim Kampf um Arbeitskräfte im Vergleich zum Gehalt, Betriebsklima, Firmenkultur und anderen Benefits?

Samir Ayoub, Designfunktion: Gehalt, Kultur und Führung sind nach wie vor die wichtigsten Faktoren. Ein Büro kann die Kultur eines Unternehmens jedoch authentisch machen. Erst vor kurzem hat mir der Vorstand unseres Kunden baramundi, ein Software-Unternehmen aus Augsburg, erzählt, dass deren Arbeitsverträge schon so gut wie unterschrieben sind, sobald die Bewerbenden einmal das Bürogebäude betreten. Die Erstgespräche finden meistens remote statt. Darin wird natürlich auch viel von der Unternehmenskultur gesprochen. Wenn die Bewerbende dann das Büro betreten, wird diese Kultur für sie auf einen Schlag erlebbar. Das macht das Ganze erst authentisch.

SKYLINE ATLAS: Der Leerstand an Büroimmobilien in Frankfurt ist groß – gleichzeitig wird dringend bezahlbarer Wohnraum benötigt. Wird es langfristig weiter so einen großen Bedarf an Büroimmobilien geben oder können leerstehende Bürogebäude als Wohnraum genutzt werden? Und was steht diesem Konzept aus Ihrer Sicht entgegen?

Sonja Wärntges, Branicks: Mit langfristigen Prognosen wäre ich stets sehr vorsichtig. Die Umnutzung eines reinen Bürogebäudes in ein Wohngebäude ist aber schon wegen der Baukosten und der behördlichen Anforderungen und Auflagen ein sehr komplexes Thema. In sehr vielen Fällen wird das kein wirklich belastbarer Weg sein, um zu mehr Wohnraum zu kommen. Die wenigen Einzelbeispiele, die es gibt, sind da eher die Ausnahmen von der Regel.

Giulio Castegini, Drees & Sommer: Während Mitarbeitende von mehr Flexibilität und einer besseren Work-Life-Balance profitieren, führt dies auch zu Leerständen in Büros und ungenutzten Arbeitsplätzen. Diese ungenutzten Büroräume verursachen hohe Kosten, weshalb über die Hälfte der befragten Unternehmen mit Flächenkonsolidierungen reagiert. Dabei werden Flächen reduziert und zusammengeführt, zum Beispiel durch die Aufgabe von separaten B-Lagen zugunsten einer kleineren A-Lage, um einen attraktiveren Standort zu schaffen. Oftmals erfolgt dies nach dem Prinzip „Tausche Fläche gegen Qualität“.

Zusammenfassend kann man sagen, die wichtigsten vier Anforderungen an das Büro der Zukunft lauten:

Flexible Räume:

Büroarchitektur der Zukunft sollte so gestaltet sein, dass sie eine Vielzahl von Arbeitsstilen und -aktivitäten unterstützt. Das bedeutet, dass traditionelle feste Büros durch offene Räume, Projektbereiche, Rückzugsorte und flexible Arbeitsplätze ersetzt werden müssen. Diese Flexibilität ermöglicht es den Mitarbeitern, je nach Aufgabe und persönlichen Präferenzen den für sie geeigneten Arbeitsplatz auszuwählen. Die Büros der Zukunft sollten flexibel genug sein, um sich den sich wandelnden Bedürfnissen und Anforderungen schnell und kostengünstig anzupassen, wenn sich die Anforderungen ändern.

Technologieintegration und kollaborationsfördernde Umgebungen:

Moderne Büros sind zunehmend von Technologie abhängig, sei es für die Zusammenarbeit, Kommunikation oder den Zugang zu Informationen. Die Architektur muss daher sicherstellen, dass die Infrastruktur vorhanden ist, um eine ein optimales Arbeiten zu ermöglichen, beispielsweise durch drahtlosen Internetzugang, Steckdosen und Konferenzräume mit hochwertiger audiovisueller Ausstattung.

Neue Büroarchitektur sollte Räume schaffen, um die Kreativität und Zusammenarbeit fördern, sei es durch offene Besprechungsbereiche, gemeinschaftliche Arbeitsplätze oder informelle Treffpunkte.

Nachhaltigkeit:

Die Büroarchitektur der Zukunft sollte nachhaltig und umweltfreundlich sein. Das bedeutet, energieeffiziente Gebäude mit natürlicher Belüftung, intelligentem Lichtdesign und Materialien, die aus nachhaltigen Quellen stammen. Durch den Einsatz von grünen Technologien können Büros nicht nur ihre Umweltbilanz verbessern, sondern die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter fördern.

Ergonomie und Wohlbefinden:

Die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter sollten bei der Gestaltung des Büros oberste Priorität haben. Die Architektur sollte ergonomische Arbeitsplätze, ausreichend Tageslicht, gute Luftqualität und Ruhezonen bieten, um Stress zu reduzieren und die Produktivität zu steigern. Darüber hinaus können Elemente wie grüne Innenräume, Wasserfälle oder Ruhezonen die psychische Gesundheit der Mitarbeiter fördern.