Die Immobilienentwicklung ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und fundierte Entscheidungen erfordert. Eine zentrale Rolle in diesem Prozess spielt die Machbarkeitsstudie. Nina Fetter, Leading Consulant im Real Estate Consulting für Machbarkeitsstudien und Repositionierungsthemen, und Dr. Jörg Schlenger, Senior Experte im Engineering Consulting für Energie- & Nachhaltigkeitsthemen, von Drees & Sommer erläutern die Bedeutung und die verschiedenen Aspekte von Machbarkeitsstudien in der Immobilienentwicklung.

Nina Fetter betont, dass der Hauptzweck einer Machbarkeitsstudie darin besteht, die Potenziale einer Immobilie zu untersuchen und mögliche Nutzungsszenarien zu entwickeln. Dies hilft, den Zustand der Immobilie zu bewerten und den zukünftigen Handlungsbedarf zu identifizieren. Diese Studien sind entscheidend, da sie eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie ermöglichen und deren Wert unabhängig vom baulichen Zustand erkennen lassen. Sie helfen auch, bestehende Immobilien an die veränderten Marktanforderungen anzupassen.

Wichtige Schlüsselfaktoren, die in einer Machbarkeitsstudie berücksichtigt werden, umfassen die Bestandsaufnahme des Gebäudes, einschließlich Markt- und Standortanalyse, Gebäudezustand, Haustechnik, Brandschutz und Schadstoffe. Danach werden Strategien entwickelt, die zukünftige Nutzerbedürfnisse, Raumkonzepte, Nachhaltigkeitsmaßnahmen und Digitalisierungsmöglichkeiten berücksichtigen. Abschließend werden Maßnahmenpakete und Szenarien entwickelt, die auf ihre Wirtschaftlichkeit hin bewertet und mögliche Förderungen einbezogen werden.

Drees & Sommer hat bereits eine Vielzahl von Machbarkeitsstudien erstellt, die verschiedene Projekte in unterschiedlichen Branchen und Regionen umfassen. Als führendes Beratungs-, Planungs- und Projektmanagementunternehmen bietet Drees & Sommer maßgeschneiderte Lösungen, um die Realisierbarkeit und Nachhaltigkeit von Bau- und Immobilienprojekten zu gewährleisten. Unter anderem wurden Machbarkeitsstudien für das Hochhaus des ZDF Hochhaus in Mainz erstellt. Besonders hervorzuheben ist auch die Machbarkeitsstudie für die Rheingoldhalle in Mainz, nach deren Konzept die Sanierung und Erweiterung zwischenzeitlich erfolgt ist. 2021 wurde eine Machbarkeitsstudie für das Gutenberg-Museum in Mainz erarbeitet, welche Grundlage des Architektenwettbewerbes wurde und der Siegerentwurf gerade Grundlage der Projektierung ist.

Dr. Jörg Schlenger weist darauf hin, dass wirtschaftliche Trends und Marktbedingungen einen großen Einfluss auf Machbarkeitsstudien haben. Veränderungen in Organisationsstrukturen und Arbeitsweisen sowie die Digitalisierung haben die Anforderungen an Büroflächen verändert. Während der Corona-Pandemie haben sich diese Entwicklungen beschleunigt. Der sinkende Bedarf an Büroflächen und der steigende Marktdruck erfordern innovative Konzepte wie New-Work-Ansätze, um Immobilien marktfähig zu halten.

Machbarkeitsstudien unterstützen dabei, die für die individuellen Bedürfnisse erforderlichen Prioritäten richtig zu setzen und die jeweiligen Qualitäten zielgerichtet und wirtschaftlich zu erreichen. Insofern ist die Nachhaltigkeit häufig ein Schlüsselthema einer Machbarkeitsstudie und eine der ersten Zielgrößen, die wir mit unseren Kunden zu Beginn besprechen.

– Dr. Jörg Schlenger

Laut Nina Fetter sind die in Machbarkeitsstudien entwickelten Szenarien oft mit Chancen und Risiken verbunden. Eine gründliche Bestandsaufnahme gibt Aufschluss über die Realisierbarkeit der verschiedenen Varianten und die damit verbundenen Risiken. Wirtschaftliche Bewertungen und transparente Darstellungen der Risiken helfen dabei, Empfehlungen für die nächsten Schritte zu geben und Risiken zu minimieren.

Nachhaltigkeit spielt eine immer größere Rolle in der Immobilienentwicklung. Dr. Jörg Schlenger betont, dass die Zufriedenheit der Nutzer und die Minimierung der Umweltwirkungen zentrale Aspekte sind. Nachhaltigkeitsanforderungen aus dem Marktumfeld, Zertifizierungen und Dekarbonisierungsstrategien beeinflussen die Planung und Umsetzung von Immobilienprojekten. Machbarkeitsstudien helfen, diese Anforderungen zu erfüllen und die richtigen Prioritäten zu setzen.

Eine der größten Herausforderungen bei Machbarkeitsstudien für Bestandsimmobilien ist das Fehlen von Daten zu Baugenehmigungen und früheren Umbauten. Nina Fetter erläutert, dass es oft notwendig ist, vor Ort bei den Behörden Akteneinsicht zu nehmen und vorhandene Daten zu digitalisieren. Die Entwicklung von Szenarien erfordert Kreativität und eine gute Beratung der Eigentümer und Entscheidungsträger. Workshops mit den Eigentümern und Experten helfen, verschiedene Szenarien zu entwickeln und Fokusthemen festzulegen.

Dr. Jörg Schlenger blickt optimistisch in die Zukunft der Machbarkeitsstudien. Die integrale Betrachtung komplexer Zusammenhänge und die Berücksichtigung neuer Themen wie zirkuläres Bauen und Modularität werden weiterhin an Bedeutung gewinnen. Diese Studien bieten eine wertvolle Entscheidungsgrundlage in frühen Projektphasen und sind damit ein unverzichtbares Instrument für die erfolgreiche Immobilienentwicklung.

Machbarkeitsstudien bieten eine umfassende Analyse der Potenziale und Risiken einer Immobilie, helfen bei der Anpassung an veränderte Marktanforderungen und unterstützen die Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien. Trotz der Herausforderungen bieten sie wertvolle Einblicke und eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die erfolgreiche Realisierung von Immobilienprojekten.