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Rechtsanwaltskanzlei - Rechtsanwalt und Notar für Verwaltungsrecht in Frankfurt - Prof. Pützenbacher

Hochhausrahmenpläne und Stadtentwicklung in Frankfurt

Immobilienexperte Prof. Dr. Pützenbacher im Gespräch

Die Hochhausrahmenpläne in Frankfurt sollen regeln, an welchen Standorten neue Hochhäuser ab 60 Meter Höhe entstehen dürfen. Die Leser*innen vom SKYLINE ATLAS hatten hierzu im Mai 2019 Interviewfragen eingereicht. Nun gibt der renommierte Bauexperte Prof. Dr. Pützenbacher Antworten auf öffentlich weniger bekannte Details zur Entwicklung neuer Hochhausstandorte.

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher - Hochhäuser - Experte - Rechtsanwalt - Frankfurt University of Applied Sciences - FFin

„Es darf keine Denkverbote für die Entwicklung von Hochhäusern auch außerhalb der bisherigen Standorte geben.“

— Prof. Dr. Pützenbacher

Michael Wutzke: Einen schönen guten Morgen, Herr Professor Pützenbacher. Schön, dass Sie Zeit gefunden haben für unser Interview. Was fasziniert Sie ganz persönlich an Frankfurt und dem Thema Immobilien?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Für mich ist in Frankfurt die Vielfalt der Architektur und der Immobilien sehr einprägsam. Wenn man morgens über die Autobahn in die Stadt fährt, je nachdem welche Strecke man wählt, sieht man die Skyline aus unterschiedlichen Perspektiven schon sehr früh. Es ist für mich schon sehr beeindruckend, wenn man die Skyline sieht und deren Entwicklung verfolgt. Mich fasziniert daran die Bewegung, die andauernde Veränderung. Es ist ein ständiger Prozess, der nicht statisch ist, und an dem ich natürlich auch gestalterisch mitwirke im Rahmen meiner rechtlichen Beratungstätigkeit als Anwalt.

A648 - Autobahn 648 - Zufahrt nach Frankfurt von Westen kommend - Blick auf die Skyline der Stadt Frankfurt

Michael Wutzke: Wie kamen Sie darauf, sich mit dem Thema Immobilienrecht zu befassen und was führte dazu, dass Sie ein Rechtsexperte in Sachen Hochhausrahmenplan wurden?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Das Immobilienrecht hat mich deshalb interessiert, weil man im Rahmen der Beratung zum Immobilienrecht die Ergebnisse seiner Tätigkeit früher oder später sieht. Anders als juristische Fachbereiche, die eher im Banking oder im Corporate-Bereich liegen, ist das Immobilienrecht vor allem dadurch geprägt, dass die Beratung erkennbare Früchte trägt. Das heißt, wenn man zu einer Hochhausplanung berät und vier oder fünf Jahre später das Hochhaus steht, dann ist das etwas, was ich auch sehr gerne meinen Kindern erzähle, weil ich eben Prozessabläufe dahinter über Jahre begleitet habe.

Anwaltsbüro im Frankfurter Westend - Prof. Pützenbacher ist Fachanwalt fuer Verwaltungsrecht bei Kapellmann Rechtsanwälte

Michael Wutzke: Kommen wir mal auf Investoren und die Verwaltung zu sprechen. Sie befassen sich seit dem Jahr 1997 mit Immobilienrecht. Was hat sich ihrer subjektiven Wahrnehmung nach in den letzten rund 20 Jahren geändert?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Es hat sich geändert, dass die Städte und Kommunen nicht mehr für jedes Investorenprojekt ein offenes Ohr haben. Es wird vielmehr von Seiten der Städte versucht, die Entwicklung – insbesondere von Hochhäusern – in geordnete Bahnen zu lenken. Das war in den 1970er und 1980er Jahren anders.

In den 1970er und 1980er Jahren hat insbesondere die Stadt Frankfurt mit Kusshand jeden Investor aufgenommen und ihm das Hochhausprojekt irgendwie ermöglicht, möglicherweise sogar an der Grenze der rechtlichen Zulässigkeit, wie wir heute aus Gerichtsentscheidungen wissen. Heute ist dies anders. Man versucht gerade durch den Hochhausrahmenplan mehr Struktur in diese Thematik zu bringen. Das verärgert die Investoren, es eröffnet aber für diejenigen Grundstücke, die im Hochhausrahmenplan bereits ausgewiesen sind, sehr gute Entwicklungschancen.

Offenbach (vorne) und Frankfurt (hinten) wachsen zusammen: Hochhäuser dominieren zunehmend den urbanen Raum

Michael Wutzke: Haben Nachbarn von einem Hochhausstandort Einspruchsmöglichkeiten gegen den Bau?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Grundsätzlich haben Nachbarn von Baumaßnahmen das Recht, sich auf nachbarschützende Vorschriften und Regelungen zu berufen. Rein planungsrechtlich sind dies beispielsweise die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung, die dem Nachbarn einen sogenannten Gebietserhaltungsanspruch zukommen lassen. Rein bauordnungsrechtlich sind dies beispielsweise Abstandsflächenthemen, also die Frage, ob die in der Hessischen Bauordnung/Landesbauordnung festgelegten Grenzabstände eingehalten sind oder nicht.

Bei allen Nachbarbauvorhaben kann dem Bauherren entgegengehalten werden, dass er das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme nicht einhält, wenn ein Bauvorhaben die Nachbarschaft in einer derart erheblichen Art und Weise beeinträchtigt, dass dies dem Nachbarn unter dem Gesichtspunkt eines nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Die Rechtsprechung hat jedoch für solche Einwendungsmöglichkeiten eine sehr hohe Hürde gesetzt.

So sind nach dieser Maßgabe grob rücksichtslos nur Maßnahmen, die den Nachbarn „einmauern“, ihn gewissermaßen in eine „Gefängnishofsituation“ führen oder die eine „erdrückende Wirkung“ auf den Nachbarn bzw. die Gebäude auf dem Nachbargrundstück aufweisen. Dies wird jedoch nur bei besonders starken Auswirkungen eines Hochhauses auf ein wesentlich weniger hoch bebautes Nachbargrundstück der Fall sein können. Auch die Entziehung von Sonne und Belüftung, die dann jedoch auch messbare Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsqualität auf dem Nachbargrundstück haben müsste, wäre ein solcher Umstand, der grob rücksichtslos ist. Dies wird jedoch bei der Hochhausprojektentwicklung regelmäßig gutachterlich überprüft. Die Nachbarthemen werden dann oftmals durch sogenannte Nachbarvereinbarungen auch schon vor Beginn der Baumaßnahme erledigt.

Der Immobilienexperte beantwortet Fragen im Interview - Prof. Pützenbacher von Kapellmann Rechtsanwälte Frankfurt - hier für das FFin

Michael Wutzke: Wie kann ein Bauherr ein völlig neues Hochhausprojekt bei der Stadt zur Diskussion bringen?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Jedem Bauherrn steht es zu, im Rahmen einer Bauvoranfrage die Bebaubarkeit seines Grundstücks beim Stadtplanungsamt / der Bauaufsicht überprüfen zu lassen. Wenn die Stadt sich im Rahmen des Hochhausrahmenplans jedoch dazu erklärt hat, neue Hochhausstandorte nur noch dann zuzulassen, wenn sie bereits im Hochhausrahmenplan dargestellt sind, ist es für einen Bauherrn in der Praxis sehr schwierig, sein Grundstück mit einem darin nicht enthaltenen Projekt zu bebauen.

Zwar lässt der Hochhausrahmenplan auch Ausnahmen von dem darin enthaltenen Grundsatz zu und billigt Bauherren mit besonderer Stellung oder öffentlicher Bedeutung (wie zum Beispiel der Europäischen Zentralbank) das Recht zu, auch auf Grundstücken, die nicht im Hochhausrahmenplan ausgewiesen sind, Hochhäuser errichten zu können. Erfahrungsgemäß geht die Stadt jedoch mit dieser Ausnahmeregelung sehr zurückhaltend um.

Bauexperte und Anwalt Prof. Dr. Pützenbacher spricht mit Michael Wutzke über das Verwaltungsrecht und das Bauen in Deutschland
Die beühmte Skyline von Frankfurt - die Anzahl der Wolkenkratzer wächst jedes Jahr - Drohnenaufnahme von Frankfurt - Frankfurt Panorama von Westen aus gesehen

Michael Wutzke: Kann man als interessierter Bürger am Hochhausrahmenplan mitwirken?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Die Aufstellung von Entwicklungs- und städtebaulichen Rahmenplänen ist grundsätzlich ein Verwaltungsinternum, da diese Pläne auch keine unmittelbare Auswirkung für die Rechte der Grundstückseigentümer und Bürger mit sich bringen. Daher sind die Mitwirkungsmöglichkeiten grundsätzlich begrenzt, anders als zum Beispiel Beteiligungsmöglichkeiten bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes.

Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Stadt im Rahmen des Verfahrens zur Erneuerung des Hochhausrahmenplans Workshops einrichten wird, die neben den darin vertretenen Fachleuten auch für die breite Öffentlichkeit geöffnet sind. Schließlich geht es der Stadt ja darum, für ihre Bürger zu planen, so dass das Interesse der Bürger an neuen Hochhausstandorten auch eine Rolle spielen muss.

Michael Wutzke: Welche Themen sind Verhandlungssache zwischen dem Bauherrn und der Stadt Frankfurt?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: In der Immobilienpraxis kommt es immer wieder vor, dass langwierige Verhandlungen zwischen Bauherren und der Stadt über die Ausnutzung eines Grundstückes geführt werden. Wesentliche Themen sind dabei die Höhe des Gebäudes oder die Ausnutzungsziffern (GFZ und GRZ), die in Bebauungsplänen festgesetzt werden. Es sind aber auch Themen wie Infrastrukturfolgemaßnahmen, also die Frage, ob der Bauherr für sein Bauprojekt Ampelkreuzungen, Fußgängerüberwege, Kitaplätze oder eine Maßnahme zur allgemeinen Aufwertung der Umgebung bezahlen muss, Gegenstand von Verhandlungen mit der Stadt.

In letzter Zeit ist auch die seitens der Stadt gewünschte „Wohnraumkompensation“ immer wieder Gegenstand von Verhandlungen zwischen Bauherren und der Stadt. Hier geht es um die Frage, ob ein rund 30 prozentiger Wohnanteil bei der Realisierung von Hochhäusern im Gebäude oder an anderer Stelle nachgewiesen werden muss und um die daraus resultierende weitere Frage, ob für den Fall der Wohnraumschaffung dann auch ein ca. 30 prozentiger Anteil an sozial gefördertem Wohnraum hergestellt werden muss. Da beide Forderungen der Stadt den Bürohochhausinvestor grundsätzlich aufschrecken, werden die Verhandlungen sehr intensiv geführt und oftmals mit einer Regelung in einem städtebaulichen Vertrag besiegelt.

Rede und Antwort rund um den Hochhausrahmenplan - Rechtsanwalt und Notar Pützenbacher im Interview

Michael Wutzke: Wie lange behält ein neues Hochhausprojekt, einmal genehmigt, seine Gültigkeit?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Den rechtlichen Bestandschutz, auf den Sie ansprechen, kann der Bauherr aus einer Baugenehmigung grundsätzlich erst einmal drei Jahre für sich beanspruchen, d. h. solange kann er eine einmal erteilte Baugenehmigung für ein Hochhaus ausnutzen. Ist die Baugenehmigung noch nicht erteilt, sondern ein Hochhausprojekt nur planerisch festgesetzt worden, kann eine auf diesen Plan gestützte Baugenehmigung für ein Hochhaus solange beantragt werden, wie der Plan unverändert bestehen bleibt.

Bei genehmigten Hochhäusern kann sich der Bauherr im Wege des Bestandschutzes auch gegen die nachträgliche Änderung von technischen oder rechtlichen Standards in der Baugenehmigung wehren und muss nur in Ausnahmefällen, d. h. bei konkreten Gefahren, zum Beispiel brandschutztechnische oder statische Vorkehrungen nachrüsten.

Michael Wutzke: Müssen Stadtverordnete jedes Hochhausprojekt einzeln genehmigen?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Schon seit den Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main und des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes zum Projekt Eschersheimer Landstraße 14 ist gerichtlich klargestellt, dass jedes Hochhausprojekt wegen seiner mannigfaltigen Auswirkungen auf die Umgebung und das Stadtbild einen „maßgeschneiderten Bebauungsplan“ voraussetzt.

Nach den Regelungen des Baugesetzbuchs wird ein Bebauungsplan als städtische/gemeindliche Satzung aufgestellt. Hierfür sind diverse Beschlüsse in der Stadtverordnetenversammlung erforderlich. Im Ergebnis müssen sich die Stadtverordneten insofern mit jedem Hochhausprojekt, für das ein Bebauungsplan erforderlich ist, im Einzelnen auseinandersetzen.

 

Immobilien sind sein Spezialgebiet: Prof. Dr. Pützenbacher kennt sich mit Planungs- und Baurecht bestens aus

Michael Wutzke: Kann ein Investor einen völlig neuen Hochhausstandort durchsetzen?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Wie gesagt, hängt die Frage nach neuen Hochhäusern davon ab, ob diese bereits im Hochhausrahmenplan enthalten sind oder nicht oder ob der Investor für sich beanspruchen kann, eine besondere Bedeutung als Bauherr aufzuweisen. Sind beide Voraussetzungen nicht gegeben, ist die Wahrscheinlichkeit, beispielsweise im Frankfurter Westend ohne weiteres ein neues Hochhaus genehmigt zu erhalten, eher gering. Letztendlich ist das auch der Grund, warum die Stadt mit dem Hochhausrahmenplan gewissermaßen eine Vorentscheidung zu möglichen Hochhausstandorten treffen will, um zu verhindern, dass finanzstarke Investoren ihre Projekte völlig unkoordiniert auf dafür geeigneten Grundstücken durchsetzen.

Hochhausmodell im Foyer vom Planungsamt

Michael Wutzke: Welche Dinge sollten in Bezug auf Immobilienrecht oder das Bauen vereinfacht oder verbessert werden?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Nun wir haben ja in den letzten Jahren schon vielfältige Rechtsänderungen und Novellen erfahren, insbesondere zuletzt im Jahr 2018 in der hessischen Bauordnung. Da ist vor allem die Übertragung der Verantwortung für eine Vielzahl von baulichen und technischen Voraussetzungen auf den Bauherren ein ganz, ganz wichtiger Punkt.

Das heißt, man kann als Investor oder Bauherr heute nicht mehr sicher sein, dass eine einmal erteilte Genehmigung durch die Stadt in allen Punkten geprüft und „gestempelt“ wird, sondern die Eigenverantwortung des Bauherren ist gestärkt worden.

Das finde ich eigentlich eine sehr gute Deregulierung. Auf der anderen Seite heißt es natürlich für den Bauherren, dass er sich selbst absichern muss bei der Planung von Bauvorhaben. Absichern bedeutet damit Verträge schließen und Verträge schließen bedeutet in der Regel viel Geld in die Hand nehmen.

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Michael Wutzke: Was sind Ihre ganz persönlichen Wünsche für die Zukunft von Frankfurt?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Ich würde mir wünschen, dass sich in puncto Hochhausplanung die Stadt weiterentwickelt und nicht irgendwann die Realisierung von Hochhäusern zu einer Art „Closed Shop“ wird, wo man sagt „Wir haben jetzt einen Punkt erreicht, bei dem es nicht weitergeht.“ Ich bin der Meinung, dass Stadtentwicklung einen dynamischen Prozess darstellt und der darf nicht durch eine frühzeitige Planung irgendwann zu einem Ende geführt werden.

Es darf keine Denkverbote für die Entwicklung von Hochhäusern auch außerhalb der bisherigen Standorte geben und deshalb würde ich mir wünschen, dass es weiterhin eine dynamische Entwicklung gibt.

Hochhausentwicklungsplan Frankfurt - Fortschreibung 2008 - Hochhausrahmenplan als Modell im Stadtplanungsamt Frankfurt am Main

Michael Wutzke: Lassen Sie uns zur letzten Frage kommen. Was ist Ihre persönliche Meinung zum Hochhausentwicklungsplan? Ist das eine gute Sache, ist er zu stringent oder geht er nicht weit genug?

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher: Ich finde die Entwicklungspläne grundsätzlich eine gute Sache, weil es keinen Hochhaus-Wildwuchs geben darf. Deshalb ist ein grober Rahmenplan mit Vorentscheidungen über Hochhauscluster und einzelne Hochhausstandorte erst einmal sinnvoll.

Die Gretchenfrage ist natürlich, wie stringent der Hochhausrahmenplan gelebt wird. Wenn er das generelle Aus für alternative Hochhausstandorte per se bedeutet, dann denke ich, kann man ihn in diesem Punkt durchaus kritisieren.

Michael Wutzke: Vielen Dank für das Gespräch mit dem SKYLINE ATLAS.

Das Interview wurde im Juli 2019 geführt.

Zur Person

Herr Pützenbacher - Kapellmann Rechtsanwälte in Frankfurt - Rechtsanwalt und Notar in Frankfurt am Main. Herr Prof. Dr. Pützenbacher ist Mitherausgeber und Autor des Beck´schen Onlinekommentars zum Bauordnungsrecht in Hessen - Spannowsky/Pützenbacher

Prof. Dr. Stefan Pützenbacher ist Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Honorarprofessor für Planungs- und Baurecht sowie Mitglied des Frankfurter Forschungsinstituts für Architektur • Bauingenieurwesen • Geomatik an der Frankfurt University of Applied Sciences (FFin). Er ist weiterhin durch Publikationen in einschlägigen Fachmedien bekannt. Seine Beiträge finden sich auch in zahlreichen Büchern wieder.

Nomos Kommentar - Bönker und Bischopink - Baunutzungsverordnung mit Immissionsschutzrecht - PlanZV - Nomos/Beuth - in diesem Werk kommentiert Prof. Dr. Pützenbacher
Prof. Dr. Stefan Pützenbacher schreibt für die Kommentierung der Baunutzungsverordnung (Nomos Verlag) - Fachlektüre für Immobilienanwälte

Über das Frankfurter Forschungsinstitut für Architektur • Bauingenieurwesen • Geomatik (FFin)

Das FFin steht für Forschungskompetenz in Planung, Bau und Betrieb im Ballungsraum Frankfurt Rhein-Main. Mit seinen planungs- und baubezogenen Disziplinen zeigt das FFin eine besondere gesellschaftliche Verantwortung für die nachhaltige Entwicklung und das Wohlbefinden der Menschen im städtischen und ländlichen Raum. Anwendungsorientierte Forschung liefert Ergebnisse für eine ressourcenschonende Planung und Entwicklung sowie eine ästhetisch ansprechende Gestaltung der gebauten Umwelt. Im FFin forschen derzeit mehr als fünfzig Wissenschaftler unterschiedlicher Fachrichtungen „rund um die Immobilie“. Dabei steht die Forschung zu Hochhausthemen oftmals im Vordergrund.

Weitere Informationen über das Frankfurter Forschungsinstitut für Architektur • Bauingenieurwesen • Geomatik (FFin) erhalten Sie auf auf der Website des FFin: www.ffin.eu

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