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Bebauungsplan Frankfurt Definition

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan ist eine Regelung über die mögliche Bebauung und ihre Art und Weise von bestimmten Grundstücken. Der Bebauungsplan enthält zudem Bestimmungen zur Nutzung der Grundstücke. Die jeweilige Kommune, in der die betreffenden Grundstücke liegen, erlässt den Bebauungsplan als Satzung. Unter diesen Voraussetzungen schafft diese Satzung gültiges Baurecht. Der Bebauungsplan wird abgekürzt auch B-Plan genannt.

Der Bebauungsplan ist weder Bundesrecht noch Landesrecht zuzuordnen: Die Zuständigkeit hierfür liegt alleinig bei der jeweils zuständigen Stadt. Rechtlich gesehen handelt es sich bei dem Bebauungsplan um eine Satzung. Der Bebauungsplan bezieht sich immer auf ein bestimmtes Gebiet innerhalb der Stadt, das in dem Plan exakt definiert wird.

Der Bebauungsplan hat die Aufgabe, die Art und Weise der zulässigen Bebauung in dem definierten Gebiet zu regeln. Diese Regelung kann sich zum Beispiel auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung beziehen, aber auch auf die Bauweise, auf die überbaubaren und die nicht überbaubaren Flächen sowie auf die Größe, auf die Breite und die Tiefe der Grundstücke. Der Bebauungsplan setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Der Textteil beschreibt die Festlegungen ausführlich und wird durch einen oder auch mehrere Pläne ergänzt, die wiederum textlichen Festsetzung auch grafisch dokumentieren.

Bebauungspläne Frankfurt Übersicht - Stand 2018 - Stadtplanungsamt Bebauungsplan

Neue Bebauungspläne vs alte Bebauungspläne

Seit einigen Jahren werden vermehrt Luxuswohnungen in Frankfurt gebaut, weil es dafür einen Markt zu geben scheint. Doch nicht immer sind Immobilienkäufer auch diejenigen, die tatsächlich in den gekauften Wohnungen leben. Immer häufiger kommen Immobilien-Investoren aus dem Ausland, nicht zuletzt wegen der steigenden Medienpräsenz von Frankfurt.

Während vor 2014 keine oder kaum Auflagen mit dem Bau geförderter Wohnungen bei neuen Wohnkomplexen verbunden waren, wurde dies mittlerweile angepasst. Bei Bebauungsplänen im Stadtgebiet von Frankfurt hat die Stadtplanung seit dem Jahr 2014 den Anteil von 30 Prozent öffentlich gefördertem Wohnen durchgesetzt. Das bedeutet, dass seither jeder Bauherr ab rund 30 Wohneinheiten 30 Prozent geförderten Wohnraum schaffen muss. Der Frankfurter Baulandbeschluss von Mai 2020 verstärkt und konkretisiert diese Pflicht für Bauherren weiter.

Diese 30 Prozent der Flächen entstehen derzeit immer direkt am zu errichtenden Bauprojekt und werden später preisreduziert am Markt angeboten. Die geförderten Wohnungen haben zwei Effekte: zum einen entstehen günstige Wohnungen in nachgefragten Wohnlagen. Doch zum anderen werden die restlichen 70 Prozent der Wohnungen querfinanziert und somit weiter verteuert: denn irgend jemand muss ja die entstehenden Kosten zahlen. Diese Vorgehensweise wirkt sich auch auf die statistisch erhobenen Immobilienpreise im Stadtgebiet Frankfurt aus.

Die 30 Prozent-Quote gilt generell nicht nur für neue Wohnhochhäuser, sondern für alle Wohnquartiere, die einen neuen Bebauungsplan erhalten und wo die Stadt (nach)verhandeln kann. Zu den Projekten, die bereits die 30 Prozent Regel nutzen gehören FOUR Frankfurt, der Turm am Polizeipräsidium und die Hochhäuser am Millennium Areal. Ältere bereits genehmigte Wohnprojekte sind davon jedoch nicht betroffen, weil dies rechtlich nicht möglich war. Daher gibt es im Grand Tower oder dem ONE FORTY WEST auch keine geförderten Wohnungen.

Höhenbegrenzung nicht immer strigent

Ein Bebauungsplan definiert zwar, wie hoch ein Gebäude werden darf, aber regelmäßig werden Hochhäuser höher als ursprünglich gedacht. Dafür gibt es einen simplen Grund: Technikgeschosse und Aufbauten auf dem Dach werden im Bebauungsplan nicht berücksichtigt.

Bebauungsplan vs. Flächennutzungsplan

Zwischen dem lokal begrenzten Bebauungsplan gibt es entscheidende Unterschiede zum allgemein gehaltenen Flächennutzungsplan:

  • Der Bebauungsplan gilt nicht für die gesamte Stadt, sondern nur für einen fest definierten Bereich.
  • Der Bebauungsplan enthält wesentlich konkretere Angaben als der Flächennutzungsplan.
  • Der Bebauungsplan ist verbindlich und im Gegensatz zum Flächennutzungsplan keine rein vorbereitende Maßnahme.

Bebauungspläne sind Ausdruck der Planungshoheit der Kommunen für deren Gebiet. Mit dem Bebauungsplan haben diese ein Instrument, mit dem sie die städtebauliche Entwicklung fördern können, in dem sie für bestimmte Stadtgebiete rechtsverbindliche Satzungen erlassen.

Zu den Zielen der städtebaulichen Entwicklung, und damit auch der Bauleitplanung, zählen die Verantwortung gegenüber künftigen Generationen, eine nachhaltige Entwicklung, eine menschenwürdige Umwelt, Schutz sowie die Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen, der Klimaschutz, eine dem Wohl der Allgemeinheit untergeordnete sozialgerechte Bodenordnung sowie eine baukulturelle Entwicklung und Erhaltung des Landschaftsbildes bzw. Stadtbildes.

Wir haben eine Übersicht über Bebauungspläne von den Städten verlinkt, bei denen es Entwicklungen im Hochhausbereich gibt:

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