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Wie steht es um die Immobilienbranche, Frau Wärntges?

Die Vorstandsvorsitzende der DIC Asset im Gespräch

Der Gewerbeimmobilienmarkt steht vor großen Herausforderungen. Das traditionelle Büro wird durch den zunehmenden Trend des Homeoffice infrage gestellt, der wachsende Onlinehandel gefährdet Einzelhändler und bedarf zugleich neuer logistischer Lösungen, die Baukosten sowie Zinsen steigen und über allem stehen die großen Themen Nachhaltigkeit und ESG. Darüber sprachen wir mit Sonja Wärntges, der Vorstandesvorsitzenden des börsennotierten Gewerbeimmobilienunternehmens DIC Asset AG mit Sitz in Frankfurt am Main. Die DIC betreuet von neun Standorten aus in Deutschland ca. 349 Objekte, das Immobilienvermögen des börsennotierten Konzerns beläuft sich auf etwa 13,8 Milliarden Euro.

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„Mobil arbeiten zu können ist eine echte Errungenschaft – Flexibilität ist gut und zeitgemäß. Aber an den Trend weg vom Büro habe ich nie geglaubt.“

— Sonja Wärntges

SKYLINE ATLAS: Hallo Frau Wärntges, schön, dass Sie sich heute die Zeit für unser Gespräch genommen haben. Seit 2013 leiten Sie das deutsche Immobilienunternehmen DIC Asset AG und haben dieses auch sehr erfolgreich durch die Corona-Krise geführt. Was waren Ihrer Meinung nach die größten Herausforderungen in den vergangenen zwei Jahren?

Sonja Wärntges: Corona war als externer Schock für jedes Unternehmen und für Wirtschaft, Politik und Gesellschaft insgesamt völlig unvorhersehbar und insofern konnte man auf diese Situation nicht ausdrücklich vorbereitet sein. Aber natürlich ist jeder in einer solchen Situation im Vorteil, der im engen Kontakt zu seinen Kunden steht und eine agile Organisation aufgebaut hat. Beides zeichnet die DIC aus. Und das hat uns gut und erfolgreich durch diese Zeit getragen. Wir standen von Beginn an im engen Kontakt zu den besonders betroffenen Mietern im Handel und in der Hotellerie. Wo es erforderlich war, haben wir gemeinsam Lösungen erarbeitet, die für alle Beteiligten tragbar waren. Als einzigen größeren Kunden haben wir Kaufhof-Karstadt in Bremen als Mieter verloren, konnten dort aber innerhalb weniger Wochen eine gute Anschlusslösung erarbeiten und die Flächen an ein Möbelhaus neu vermieten. Inzwischen hat die Opti-Wohnwelt ihre Innenstadtfiliale dort längst eröffnet. Abstrakt gesagt: Die größte Herausforderung war, eine agile Organisation zu schaffen. Das haben wir unabhängig von Corona in den Jahren davor systematisch und erfolgreich getan. Damit konnten wir diese Krise ohne größere Dellen erfolgreich durchstehen und haben uns auch nicht von der Nervosität und den vielen Spekulationen über das Ende von Büroarbeitsplätzen und ähnlichem von einer sachlich-strategischen Sicht auf Markt und Geschäft abbringen lassen.

SKYLINE ATLAS: Sprechen wir über den Trend Homeoffice. Die meisten Unternehmen haben sich während der Pandemie auf mobiles Arbeiten eingestellt und überlassen es nun Ihren Mitarbeitenden, ob Sie ins Büro kommen oder von zuhause arbeiten. Wird es im Zuge dessen weniger Büroflächenbedarf geben oder wird sich dieser nur einfach ändern?

Sonja Wärntges: Es wurde ja viel von der neuen Freiheit und Unabhängigkeit des Arbeitens von zuhause geschwärmt. Flexibilität ist gut und zeitgemäß. Mobil arbeiten können ist eine echte Errungenschaft. Aber der Charme des ständigen Arbeitens aus der eigenen Wohnung ist doch schnell vergangen. Für viele Menschen ist das Kommen ins Büro, das Zusammentreffen und -arbeiten mit Kolleginnen und Kollegen weit mehr als eine lästige Pflicht. Es ist fester Bestandteil ihres Lebensrhythmus und Soziallebens. Darauf will man nicht permanent verzichten und sich komplett auf digitale Plattformen verlagern, auch wenn es eine gute und wegweisende Erfahrung ist zu wissen, dass vieles auch digital betrieben werden kann – wenigstens zeitweise. Aber an den Trend weg vom Büro habe ich nie geglaubt. Das habe ich immer auch gesagt, und werde darin inzwischen klar bestätigt. Allerdings sieht das Büro von morgen auch nicht einfach weiter genauso aus wie das Büro von gestern. Digitalisierung und veränderte Erwartungen junger Generationen, Hygienevorgaben und Learnings aus der Pandemie, das alles hat Einfluss auf Gestaltung und Ausstattung, teils auch auf Lage von Büroimmobilien. Das heißt: Auf diesem Feld ist eine Menge Dynamik. Wer attraktiv als Arbeitgeber sein will, muss nicht nur inhaltlich, sondern auch gestalterisch und räumlich ein ansprechendes Arbeitsumfeld bieten. Und für uns als Büroimmobilienanbieter heißt das: In dem Markt ist Musik, unsere Kunden suchen und wollen Beratung, wollen Showcases sehen, für uns sind das große Chancen in einem intakten Markt!

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SKYLINE ATLAS: Die Corona-Pandemie hatte auch Auswirkungen auf unsere Stadtzentren. Immer häufiger fallen die Begriffe Leerstand und drohendes Innenstadtsterben. Kann dies nicht auch eine Chance für Innenstädte mit mehr Multifunktionalität und Aufenthaltsqualität sein?

Sonja Wärntges: Richtig aufgegriffen kann das genau so sein: Eine Chance für Stadtentwicklung und Stadtgestaltung. Aber man muss sie bewusst angehen. Denn natürlich ändern Lebensgewohnheiten, Immobilienpreise, Kauf- und Mobilitätsverhalten auch die Anforderungen an Stadtquartiere und einzelne Gebäude. Multifunktionalität, wir sprechen häufig eher von Mixed Use ist auf jeden Fall ein Ansatz, der stark an Bedeutung gewinnt. Der Mix aus Einzelhandel und Logistik, aus Büro, Wohnen, Gastronomie und Freizeit rückt stark in den Vordergrund. Konnektivität – nicht nur digital sondern auch sozial und zwischen den Verkehrsträgern und Verkehrsmitteln – Fahrrad, Auto, ÖPNV, Individualverkehr, Boten- und Kurierdienste – muss bei der Planung und Ausstattung von Gebäuden und von Stadtplanung mitgedacht werden. Wer die Verödung von Innenstädten nicht riskieren will, der muss solche ganzheitlichen Ansätze angehen und umsetzen – als Stadtplaner, als Investor, als Immobilien- und Facility-Manager.

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Von links: Jakob Schickedanz, Dean Vukovic (beide SKYLINE ATLAS), Sonja Wärntges

SKYLINE ATLAS: Sie kritisieren immer wieder das Fehlen von Transparenz und allgemeinen Standards in Bezug auf das Thema Nachhaltigkeit im Immobiliensektor. Braucht Deutschland neben bestehenden ESG-Anreizen auch stärkere Regularien und Gesetze vonseiten der Politik, um mehr Klarheit für eine nachhaltige Immobilienwirtschaft zu schaffen?

Sonja Wärntges: Man braucht sicherlich nicht für alles und jedes eine gesetzliche Vorgabe. Technologieoffenheit ist grundsätzlich ein besserer Weg als konkrete Lösungen für jedes Detailthema als Gesetzgeber vorzugeben. Aber wir brauchen Klarheit über die Ziele. Und da reichen Allgemeinplätze nicht aus. Da muss es konkret werden. Klare Zielwerte, klare Zeitpfade und Meilensteine. Daran mangelt es der EU-Taxonomie derzeit auf unserem Feld, dem Gebäudesektor noch erheblich. Und das schafft Unsicherheit bei Investoren genauso wie bei Nutzern. Was wir tun können, das tun wir: Einerseits bringen wir unsere Expertise aktiv ein, um deutlich zu machen, was wir brauchen, woran es mangelt und was realistische Ziele und Wege sein könnten. Und andererseits gehen wir in unserem eigenen Portfolio voran.

SKYLINE ATLAS: Unser Interview findet heute im neuen Global Tower, dem ehemaligen Commerzbank-Hochhaus, statt. Die GEG, ein Tochterunternehmen der DIC, hat dieses Gebäude umfassend revitalisiert und mit modernen Büroflächen ausgestattet. Wird es mit Blick auf das Thema Nachhaltigkeit in Zukunft verstärkt Bestandsmodernisierungen geben?

Sonja Wärntges: Der Global Tower ist in der Tat nicht nur eine Art Landmark in der Frankfurter Hochhauslandschaft, sondern auch ein gutes Beispiel für den Ansatz Revitalisierung hin zu einem hochmodernen, zeitgemäßen Gebäude mit entsprechender Innengestaltung der Arbeitswelten und technischen Ertüchtigung hin zu digitaler und klimatechnischer Effizienz. Ihre Frage kann man aber ehrlicherweise nicht pauschal in die eine oder andere Richtung beantworten, denn es kommt auf die Ausgangslage und die Potenziale jedes Gebäudes an. Richtig ist aber: Auch das Abreißen und Verwerten von Bestandsgebäuden gehört in eine ganzheitliche Betrachtung und Ressourcenbilanz. Und selbstverständlich gilt dasselbe auch für Neubauten. Die Bauphase, die Produktion und der Transport von Baumaterial, das alles ist und muss Teil der Lebenszyklusbetrachtung eines Gebäudes sein. Und deshalb ja: Bevor man vorschnell entscheidet „Neubau vor Sanierung“ gilt es, Bestandsbauten und Refurbishments als Alternative in Betracht zu ziehen. Aber klar ist auch, bei einer gesamtwirtschaftlichen Betrachtung braucht man selbstverständlich immer beides.

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Der Global Tower

SKYLINE ATLAS: Ihr Ziel ist es, bis Ende 2023 den Anteil von sogenannten „Grünen Gebäuden“ im Eigenbestand der DIC auf 20 Prozent auszubauen. Was können wir uns unter dem Begriff Green Building konkret vorstellen?

Sonja Wärntges: Erst mal sind wir nicht erst seit gestern auf dem Weg zu umfassender Nachhaltigkeit sondern haben – wir nennen es – unsere ESG-Journey vor mehr als 10 Jahren mit der strategischen Anlage des Themas Nachhaltigkeit und dem Einstieg in entsprechende Zielsetzungen und Berichte begonnen. Und unser Anspruch auch auf diesem Feld ist ganz klar – nicht Mitläufer sondern best in class! So haben wir uns zum Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen bei unseren Bestandsimmobilien, also in unserem Commercial Portfolio bis zum Jahr 2030 um 40% zu reduzieren. Und wie Sie schon gesagt haben, wir wollen den Anteil unserer Green Buildings im eigenen Portfolio im nächsten Schritt bis 2023 auf mindestens 20% erhöhen. Wichtig dabei ist: Dafür gibt es klare Maßstäbe und Kriterien, die wir in unserem Nachhaltigkeitsbericht im Einzelnen erläutern und offenlegen.

SKYLINE ATLAS: Die Europäische Zentralbank hat angekündigt, die Zinsen als Antwort auf die Inflation nun schrittweise anzuheben. Zudem kämpft die Baubranche mit Materialengpässen und steigenden Baukosten. Wie groß ist die Unsicherheit in der Immobilienbranche?

Sonja Wärntges: Nicht größer und nicht kleiner als in anderen Branchen auch. Dass wir auf eine Zinswende zusteuern, kommt nicht überraschend. Dass das eine wesentliche Veränderung nach langen Jahren extrem niedriger Realzinsen und damit sehr attraktiver Finanzierungskonditionen sein wird, ist ebenso klar. Und dass hohe Volatilitäten, wie wir sie aktuell mit massiven kurzfristigen Zinsausschlägen sehen, auch die eine oder andere vorübergehende Verwerfung mit sich bringen können, ist ein Phänomen in einem sich neu justierenden Markt. Als vorausschauendes Management stellt man sich auf solche Entwicklungen bestmöglich ein. Trotzdem wird es sicher auch den einen oder anderen Bauherren und Investor geben, der das nicht so einfach wegsteckt. Gesamtwirtschaftlich kann die Schwäche des einen aber die Chance anderer sein. Die Materialengpässe und weltweiten Turbulenzen waren in der eingetretenen Heftigkeit nicht absehbar. Insofern trifft das den Markt, aber es trifft alle. Es verzögert Projekte, es treibt Preise, aber es verzerrt nicht den Wettbewerb, weil niemand dem gänzlich ausweichen kann. Wer vorausschauend agiert und ein gutes Risikomanagement hat, wird auch mit diesen Entwicklungen professionell umgehen. Aber dass es unerfreulich ist und eine geordnete Planung und Durchführung von Projekten jetzt erst einmal deutlich erschwert, lässt sich nicht leugnen. Darunter leiden alle, und das schafft Unsicherheiten und daraus resultierendes Zögern.

Die aktuellen Entwicklungen erschweren die Planung und Durchführung von Projekten deutlich, das lässt sich nicht leugnen.

— Sonja Wärntges

SKYLINE ATLAS: Seit der Corona-Pandemie wurde kein neues Hochhaus mehr für Frankfurt angekündigt. Auch der neue Hochhausrahmenplan soll weniger Standorte ausweisen. Ist der große Hochhaus-Boom in der Mainmetropole vorbei?

Sonja Wärntges: Durch Corona haben sich die Rahmenbedingungen am Büroimmobilienmarkt verändert und insbesondere mit Beginn des Ukraine-Krieges hat sich eine neue Gemengelage mit vielschichtigen Unsicherheiten ergeben. Dieses Klima der Verunsicherung prägt aktuell den Markt, und wie schnell besser kalkulierbare Rahmenbedingungen zurückkommen, ist vorläufig nicht abzusehen. Der Mix aus schwächerem Wirtschaftswachstum und Auswirkung der reduzierten Wachstumserwartungen auf die Büromärkte, das aktuelle Zinsumfeld mit steigenden Zinsen und höheren Finanzierungskosten, die hohe Inflation als nicht nur wie anfangs erwarteter kurzfristiger Effekt, weitere Steigerung der Bau- und Materialkosten und Verschiebung von Fertigstellungszeiten bei Bauprojekten bilden eine komplexe Gemengelage. Das bleibt nicht ohne Wirkung auf Investoren und Bauherren und macht sie vorsichtig.

Natürlich werden auch in Zukunft Hochhausprojekte realisiert werden, aber für alle Akteure ist aktuell kein guter Zeitpunkt, neue Hochhausprojekt zu initiieren und in Angriff zu nehmen. Ein Hochhausprojekt ist schon was Planung und Bau angeht, immer ein Blick mehrere Jahre in die Zukunft – und was Amortisation des Investments angeht, ein Blick über Jahrzehnte. Insbesondere die steigenden und derzeit nicht kalkulierbaren Baukosten sind ein sehr hoher Unsicherheitsfaktor. Hinzu kommt, dass Hochhausprojekte im Bürosegment i.d.R. ein gewisse Vorvermietungsquote benötigen, um umgesetzt zu werden – und die aktuelle Lage mit unsicheren Erwartungen erschwert es, Vorvermietungen mit ausreichend Flächensumme und sich rechnenden Mieten zu vereinbaren.

Eine Tendenz zeichnet sich aber deutlich ab: Statt einer Konzentration auf klassische Bürotürme werden wir in der Zukunft einen stärkeren Nutzungsmix aus Büro, Wohnungen, Gastronomie und auch Hotelnutzung innerhalb von Gebäudekomplexen sehen. Dies lehnt sich an den aktuellen Trend hin zu Quartieren bzw. Quartiersentwicklungen an – in solchen Hybridtürmen und Mixed-Use-Quartieren dürfte auch unter Akzeptanzgründen die Zukunft liegen. Um auf die Eingangsfrage zurückzukommen, ob der große Hochhaus-Boom in der Mainmetropole vorbei ist. Nach Planungsdezernat sind derzeit insgesamt bereits zirka 18 Hochhäuser in Planung oder im Bau, so dass die Pipeline aktuell gut gefüllt ist. Im aktuellen Umfeld als Entwickler ein weiteres Projekt zu initiieren, dürfte aus Wettbewerbsgründen ein erhöhtes Risiko sein.

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SKYLINE ATLAS: Der Frankfurter Wohnungsmarkt ist bekanntlich überhitzt und ein Platzen der Blase kann nicht mehr ausgeschlossen werden. Müssen wir in diesem Kontext mutiger über den Umbau von Bürotürmen zu Wohnhochhäusern nachdenken? Und würde das überhaupt für die nötige Entspannung am Markt sorgen?

Sonja Wärntges: In Teilsegmenten können solche Projekte vielleicht funktionieren, aber eine nachhaltige Entspannung des Wohnungsmarktes wird durch Umwandlung von Büro- in Wohnhochhäuser nicht erreicht werden. Zur Entspannung müssten Mietwohnungen errichtet werden – in der Realität dienen Wohntürme in zentralen Lagen jedoch eher internationalen Investoren als Kapitalanlage. Am Markt müssen insbesondere bezahlbare und auch größere Wohnungen, die nicht nur auf Ein- und Zweipersonenhaushalte abzielen, errichtet werden. Dafür bietet sich der Umbau von Büro- zu Wohntürmen aber nicht an. Denkbar sind spezialisierte Nutzungsformen wie Mikrowohnungen, temporäres Wohnen, Co-Living, Service Apartments und ähnliche, aber nicht klassische, größere und kostengünstige Mietwohnungen. Auch die stark steigenden Bau- und Materialkosten sowie die nötige Berücksichtigung und Umsetzung von ESG-Aspekten würden bei späterer Wohnnutzung sehr hohe Mieten nach sich ziehen. Hinzu kommen die in der Regel bei solchen Objekten hohen Nebenkosten. Kurzum: Für eine nachhaltige Entspannung am Wohnungsmarkt taugt dieser Ansatz nicht, sondern dafür muss der klassische Geschosswohnungsbau deutlich gestärkt werden.

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Von links: Dean Vukovic (SKYLINE ATLAS), Sonja Wärntges, Nina Brandenburger, Peer Schlinkmann (DIC Asset)

SKYLINE ATLAS: Zum Schluss: Was sind Ihre Prognosen für den Frankfurter Immobilienmarkt und kann die Mainmetropole Ihre herausragende Stellung als internationaler Investitionsstandort halten?

Sonja Wärntges: Frankfurt ist die internationalste Stadt in Deutschland und hat hohe Wirtschaftskraft. Die Internationalität wird auch durch zuletzt wieder eine höhere Aktivität von internationalen Investoren untermauert. Diese fundamentalen Rahmenbedingungen sind intakt, und die Unsicherheiten aus der aktuellen geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Situation ändern an diesen grundsätzlich günstigen Rahmenbedingungen nichts. Der Immobilienmarkt im Bürosegment hat sich in der Pandemie insgesamt als resilient bewiesen. Das untermauert auch für die Zukunft das Safe Haven Argument. Aufgrund einer leicht positiven Bürobeschäftigtenprognose sind die Aussichten für Frankfurt als Bürostandort positiv. Auch die breit diversifizierte Branchenstruktur der Wirtschaft ist eine solide Basis für den Bürovermietungsmarkt. Insbesondere ESG-konforme Core-Projekte sind bei Investoren stark gefragt. Der Trend wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit anhalten oder sich noch weiter verstärken.

SKYLINE ATLAS: Ein schönes Schlusswort, vielen Dank für das Gespräch.

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Von links: Dean Vukovic, Sonja Wärntges, Jakob Schickedanz

Zur Person: Sonja Wärntges

Sonja Wärntges gehört dem Vorstand der DIC Asset AG im zehnten Jahr an. Zunächst hat sie als Chief Financial Officer das Finanzressort der Gesellschaft geleitet. Seit Oktober 2017 ist sie unter Beibehaltung des Finanzressorts zusätzlich Vorsitzende des Vorstands der DIC. Die DIC Asset AG ist seit Juni 2006 im SDAX notiert und ist eines der wenigen von einer Frau geführten börsennotierten Unternehmen in der DAX-Familie. Sonja Wärntges ist die längstamtierende Frau an der Spitze eines DAX-Unternehmens. Unter ihrer Führung ist die DIC in neue Dimensionen gewachsen – aktuell mit einem bewirtschafteten Immobilienvermögen in Höhe von 13,8 Mrd. EUR und einer Marktkapitalisierung oberhalb 1 Mrd. EUR. Vor Eintritt in die DIC Asset AG hatte Frau Wärntges u.a. Führungspositionen bei der C&A Group inne. Ihre Berufliche Karriere begonnen hatte sie bei den Wirtschaftsprüfungsgesellschaften Ernst & Young und Price Waterhouse. Frau Wärntges ist Diplom-Ökonomin und lebt in Frankfurt und Düsseldorf. In Ihrer Freizeit betreibt sie gemeinsam mit Ihrem Ehemann Turniertanz auf professionellem Niveau.

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