Die Frankfurter Skyline befindet sich derzeit in einer eigentümlichen Zwischenphase. Auf den ersten Blick scheint sich bei mehreren großen Hochhausprojekten kaum etwas zu bewegen: Beim Millennium Tower im Europaviertel, beim NION, bei der Gallusanlage 8, beim ehemaligen Polizeipräsidium, beim KAIA am Mainufer und beim Matthäus-Areal sind die großen Ankündigungen der vergangenen Jahre weitgehend verstummt. Neue Visualisierungen, konkrete Baubeginne oder spektakuläre Vermietungsmeldungen lassen auf sich warten. Gleichzeitig ist der Frankfurter Büromarkt keineswegs zusammengebrochen. Im Gegenteil: Die Spitzenmieten für hochwertige Büroflächen steigen weiter. Im zweiten Quartal 2026 lag die Spitzenmiete nach JLL bei 55 Euro pro Quadratmeter, nach BNP Paribas Real Estate sogar bei 57 Euro. Zugleich standen in Frankfurt rund 1,32 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, was einer Leerstandsquote von 11,1 Prozent entspricht.

Dieser scheinbare Widerspruch ist entscheidend für die gegenwärtige Situation der Frankfurter Hochhausprojekte. Der Büromarkt befindet sich nicht einfach in einem allgemeinen Niedergang, sondern in einer Phase einer zunehmenden Polarisierung. Gefragt sind vor allem moderne, hochwertige und zentral gelegene Büroflächen, während ältere, energetisch problematische oder weniger attraktive Gebäude zunehmend unter Leerstand leiden. Gleichzeitig ist die Zahl großer Mietabschlüsse deutlich zurückgegangen. JLL registrierte im ersten Halbjahr 2026 lediglich 176.900 Quadratmeter Flächenumsatz. Besonders auffällig ist dabei, dass kaum großvolumige Anmietungen stattfanden.

Damit hat sich der Markt grundlegend verändert. Unternehmen benötigen zwar weiterhin hochwertige Büros, sie benötigen aber häufig weniger Fläche als früher und gehen bei langfristigen Mietentscheidungen vorsichtiger vor. Die Verbreitung hybrider Arbeitsmodelle hat den Flächenbedarf strukturell verändert. Gleichzeitig konzentriert sich die Nachfrage auf Gebäude, die hinsichtlich Lage, Ausstattung, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit den heutigen Anforderungen entsprechen. BNP Paribas Real Estate spricht deshalb von einer weiterhin geringen Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen in Toplagen und einer Konzentration auf Neubauprojekte im Premiumsegment. Genau deshalb können die Spitzenmieten trotz hohem Leerstand steigen.

Für die Projektentwickler entsteht daraus allerdings ein erhebliches Problem: Ein neues Hochhaus ist wirtschaftlich nur dann sinnvoll, wenn die erwarteten Mieteinnahmen den hohen Grundstücks-, Bau-, Finanzierungs- und Planungskosten entsprechen. Gerade diese Kosten haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Die Finanzierung von Immobilienprojekten hat sich verteuert, Bau- und Planungskosten gestiegen. Hinzu kommen höhere Anforderungen an Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Gebäudetechnik. Ein Projekt, das wirtschaftlich plausibel erschien, kann deshalb unter nicht mehr ohne Weiteres rentabel sein.

Das erklärt einen wesentlichen Teil der Zurückhaltung bei Frankfurts neuen Hochhäusern. Während des Immobilienbooms konnte ein Entwickler ein Gebäude relativ risikofrei errichten und die Flächen anschließend an Mieter zu vergeben. Heute wird dieses Risiko hoch bewertet. Vor einer Milliarden- oder hohen dreistelligen Millioneninvestition muss möglichst klar sein, wer die Flächen mieten wird, zu welchem Mietpreis sie vermietet werden können und wie das Projekt finanziert werden kann. Vorvermietungen, langfristige Mietverträge, institutionelle Investoren oder Joint Ventures sind dadurch bedeutsamer geworden. Der Bau eines Hochhauses beginnt infolge dessen erst dann, wenn ein erheblicher Teil des wirtschaftlichen Risikos abgesichert ist.

Das lässt sich am Beispiel des NION im Europaviertel besonders gut erkennen. Das rund 106 Meter hohe Hochhaus ist seit längerer Zeit geplant, doch der ursprünglich erwartete Baufortschritt ist ausgeblieben. Das Projekt steht damit beispielhaft für eine Situation, in der die grundsätzliche Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen zwar vorhanden ist, die wirtschaftliche Sicherheit für einen spekulativen Neubau aber nicht ausreicht. Für einen Projektentwickler macht es einen erheblichen Unterschied, ob ein 40.000 oder 50.000 Quadratmeter großes Gebäude vollständig auf eigenes Risiko errichtet wird oder ob bereits vor Baubeginn ein großer Nutzer gewonnen werden kann. In der heutigen Marktphase ist die zweite Variante wesentlich attraktiver.

Noch deutlicher zeigt sich der Wandel beim Millennium Tower beziehungsweise beim Millennium-Areal. Das Projekt gehört zu den ambitioniertesten Hochhausvorhaben Frankfurts und sieht einen beinahe 300 Meter hohen Turm sowie einen weiteren Hochhausbau vor. Die veränderten Finanzierungsbedingungen und die höheren Baukosten machen eine Neubewertung erforderlich. Dass inzwischen sogar ein großer institutioneller Nutzer wie die Deutsche Bundesbank als möglicher Nutzer beziehungsweise Standort ins Gespräch gekommen ist, zeigt, wie wichtig eine langfristig gesicherte Nutzung für die Realisierung eines solchen Projekts geworden ist. Das ehemalige Polizeipräsidium ist dagegen ein Sonderfall. Hier ist die Verzögerung nicht allein mit der gegenwärtigen Nachfrage nach Büroflächen zu erklären. Die Insolvenz des ursprünglichen Projektentwicklers Gerchgroup hat das Projekt grundlegend verändert.

Das ehemalige Polizeipräsidium steht damit beispielhaft für die Schwierigkeiten, die Projektentwickler nach dem Ende der Niedrigzinsphase bekommen haben: Ein Projekt kann planerisch weit fortgeschritten sein und trotzdem an Finanzierung, Zinsen und Baukosten scheitern. Damit verändert sich auch die Logik der Frankfurter Skyline. Die nächste Generation von Hochhäusern dürfte weniger stark aus rein spekulativen Büroprojekten bestehen. Stattdessen werden Projekte wahrscheinlicher, bei denen Büroflächen mit Wohnen, Hotel, Gastronomie, Kultur oder anderen Nutzungen kombiniert werden. Das reduziert die Abhängigkeit vom Büromarkt und erlaubt es Entwicklern, das Risiko stärker zu verteilen. Gleichzeitig kann die Revitalisierung bestehender Hochhäuser attraktiver werden. Diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Jahren fortsetzen.

Der Büroflächenbedarf wird durch hybride Arbeitsmodelle strukturell geringer bleiben als vor der Pandemie. Gleichzeitig werden Unternehmen ihre Büroflächen stärker auf Qualität und zentrale Standorte konzentrieren. Dadurch können ältere Bürogebäude trotz allgemeiner Flächennachfrage dauerhaft Probleme bekommen, während hochwertige Neubauten in guten Lagen vergleichsweise knapp bleiben. Der aktuelle Leerstand ist deshalb nur bedingt ein Argument gegen neue Hochhäuser. Entscheidend ist vielmehr, welche Art von Bürofläche neu geschaffen wird. Für Frankfurt bedeutet dies eine paradoxe Situation: Einerseits besteht derzeit kein Mangel an Büroflächen insgesamt, andererseits besteht ein Mangel an hochwertigen, modernen Flächen in den besten Lagen. Diese Situation dürfte den Neubau langfristig sogar wieder begünstigen.

Für die Frankfurter Hochhausprojekte lässt sich daher derzeit weniger von einem generellen Scheitern als von einer Auswahl- und Konsolidierungsphase sprechen. Projekte wie das NION oder der Millennium Tower benötigen eine wesentlich stärkere wirtschaftliche Absicherung, bevor ein Baubeginn sinnvoll erscheint.  Für die Zukunft Frankfurts muss deshalb nicht mit dem Ende des Hochhausbaus gerechnet werden. Wahrscheinlicher ist eine neue Phase des Hochhausbaus, in der nicht mehr die maximale Höhe oder die möglichst große Bürofläche im Vordergrund stehen, sondern Wirtschaftlichkeit, Nutzerbindung, Nachhaltigkeit und Mischnutzung. Die gegenwärtige Ruhe auf den Baustellen und in der öffentlichen Kommunikation wäre dann nicht das Ende der Hochhausentwicklung, sondern eher deren Anpassung an einen deutlich anspruchsvolleren Immobilienmarkt.