Jürgen Groß, Gründer und Geschäftsführer von Groß & Partner, hat zahlreiche Projekte in Frankfurt in den letzten dreißig Jahren realisiert und das Stadtbild von Frankfurt am Main mit Projekten, wie dem ONE FORTY WEST im Senckenberg-Quartier, THE DOCKS am Osthafen, der DFB Zentrale in Niederrad, dem Westhafen Pier und der Neue Deutsche Börse geprägt. Grund genug für SKYLINE ATLAS, mit dem Projektentwickler über seine Liebe zu Frankfurt und das Mega-Projekt FOUR zu sprechen, insbesondere auch im Hinblick auf die Krise der Baubranche und die steigende Immobilienpreise.

In einer Bauunternehmerfamilie groß geworden gründete Jürgen Groß 1992 als Bauingenieur sein eigenes Unternehmen. Seitdem hat Groß & Partner mehr als 100 Gebäude vor allem in Frankfurt gebaut und bietet von der Akquise und Entwicklung bis zum Verkauf alle Dienstleistungen aus einer Hand an. Derzeit setzt das Unternehmen mit rund 340 Mitarbeitern in der Region zahlreiche Projekte um, darunter das FOUR Frankfurt, das Bürogebäude Grand Central nahe dem Hauptbahnhof und demnächst das NION im Europaviertel und das KAIA am Main.

SKYLINE ATLAS: Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen, uns einige Fragen zu beantworten. Groß & Partner prägt seit vielen Jahren die Frankfurter Stadtentwicklung. Wie bewerten Sie die Entwicklung der Stadt in den vergangenen 20 – 30 Jahren?

Jürgen Groß: Vielen Dank. Uns ist es wichtig, dass unsere Projekte die Stadt und die Menschen in der Stadt positiv beeinflussen und für sie neue Perspektiven schaffen. Frankfurt ist eine sehr dynamische Stadt. Hier bestimmen Fortschritt und Lebensqualität das Miteinander auf engem Raum, die Menschen sind international und tolerant, alles ist im Fluss. Stillstand können wir uns in Europa nicht leisten.

SKYLINE ATLAS: Im Jahr 1992 gründeten Sie Groß & Partner mit dem Ziel, die Stadträume Deutschlands neu zu gestalten und zu verbessern – ist das richtig? Welche Ziele verfolgt Groß & Partner heute?

Jürgen Groß: Wir wollen mit unseren Projekten die Stadt für die Menschen gestalten, denn der Zustand unserer Städte prägt die Entfaltungsmöglichkeiten und die Lebensqualität der Menschen darin. Mit dem Wandel der Gesellschaft ändern sich aber auch ihre Arbeits- und Wohnbedürfnisse. Wichtig für ein modernes Stadtquartier ist, das sagen zahlreiche Studien, die Vielfalt der Nutzung aus Wohnen, Leben und Arbeiten, wie wir es im FOUR umgesetzt haben. Es sollte ein Quartier der kurzen Wege sein, das zugleich technologisch auf dem neusten Stand ist, nachhaltig gebaut und betrieben wird. Urbanes Grün macht es attraktiv.

SKYLINE ATLAS: Stellt der Kauf des ehemaligen Deutsche Bank Areals in der Frankfurter Innenstadt und die Entwicklung zum urbanen Hochhaus-Quartier FOUR den bisher größten Unternehmenserfolg von Groß & Partner dar? Auf was sind Sie besonders stolz?

Jürgen Groß: Stolz ist nicht die Gefühlswelt, in der ich Projekte einordne. Was da entsteht, ist in Europa nahezu einzigartig. Ein neues Gesicht der Stadt, wie man es sonst eher aus New York oder Singapur kennt. Vier Hochhäuser in einem urbanen Raum zu entwickeln, ist die Königsklasse der Quartiersentwicklung. Ich kann es gar nicht oft genug sagen, ohne die Teamleistung, vor allem die der zuständigen Geschäftsführerkollegen und deren Teams –  da möchte ich vor allem das Projektmanagement mit Peter Matteo und die Finanzierung und Vermietung mit Niko Bieber, beide schon sehr lange meine Partner, nennen – hätten wir das Projekt nicht so erfolgreich starten können. Wir werden mitten in Frankfurt einen neuen urbanen Lebensort schaffen, in dem sich dank unterschiedlicher Wohnungsgrößen und teilweise gefördertem Wohnraum ein belebtes und sozial ausgewogenes Quartier mit öffentlicher Dachterrasse und grünen Inseln entwickeln kann.

SKYLINE ATLAS: Der Leerstand an Büroimmobilien in Frankfurt ist groß – gleichzeitig entstehen viele weitere Großprojekte. Wird es langfristig weiter so einen großen Bedarf an Büroimmobilien geben?

Jürgen Groß: Die Leerstände sind vor allem in Randlagen zu finden, die den Mitarbeitern kein attraktives Umfeld bieten. Büroflächen im Stadtkern sind nach wie vor gefragt. Dass dies der Fall ist, zeigen nicht zuletzt auch die guten Vermietungen im Projekt FOUR. Homeoffice in seiner Definition, wie es bei Corona der Fall war, wird zurecht von immer mehr Unternehmen infrage gestellt. Wir glauben nicht daran, dass innovative Unternehmen auf Dauer existieren können, wenn ihre Mitarbeiter einen großen Teil der Zeit zuhause verbringen. Im Gegenteil: Wir erleben immer mehr Unternehmen, die uns fragen, wie ein Büro gestaltet werden muss, damit Mitarbeiter wieder zurück ins Büro kommen. Wir glauben daran, dass das Büro in Zukunft eine ebenso wichtige Rolle spielen wird – als Standort für Kommunikation, Austausch und gegenseitige Inspiration. Entsprechend muss das Büro der Zukunft auch gestaltet werden.

SKYLINE ATLAS: Die Neuauflage des Hochhausentwicklungsplans soll nach mehrfacher Verzögerung dieses Jahr nun endlich veröffentlicht werden. Schon vor Jahren hat die Stadt erklärt, dass die Frankfurter Skyline nur noch behutsam wachsen soll. Wo sehen Sie noch Potential für die Entwicklung der Frankfurter Skyline? Und glauben Sie an ein drittes Cluster im Osten der Stadt?

Jürgen Groß: Wir werden und müssen wachsen. Wir müssen uns dabei aber qualitativ hochwertig weiterentwickeln. Lebensqualität und Urbanität müssen maximal gesteigert werden. Nur so können wir verhindern, dass wir international weiter den Anschluss verlieren. Und da immer weniger städtischer Raum zur Verfügung steht, die Nachfrage nach zentrumsnahen Arbeits- und Wohnwelten aber wächst, ist die Nachverdichtung ein nachhaltiger Baustein. Es kann bestehende Infrastruktur genutzt werden und es werden keine neuen Versiegelungen notwendig. Ein drittes Cluster im Osten wäre vorstellbar, weil es eine Brückenfunktion in Richtung Kaiserlei und Offenbach hätte. Das Gebiet südlich des Hauptbahnhofs hätte ebenfalls Potenzial. Entscheidend ist aber nicht nur die Frage nach weiteren Hochhäusern und ihren Standorten, viel wichtiger ist die Frage, wie leben wir in diesen Häusern und wie interagieren sie miteinander. Das wird in den Überlegungen aus städteplanerischen Gesichtspunkten oft nicht mit ausreichender Intensität mitgedacht.

SKYLINE ATLAS: Lassen Sie uns etwas über Ihre spannenden Hochhausprojekte wie das FOUR, THE SPIN, Senckenberg Quartier oder das noch in Planung befindliche NION sprechen. Worauf kommt es Ihnen bei diesen Projekten besonders an, was unterscheidet ein Hochhaus von Groß & Partner von anderen Hochhäusern?

Jürgen Groß: Uns war und ist es immer wichtig, Bestehendes zu hinterfragen und fortwährend zu optimieren. Auch wenn es uns häufig an unsere Grenzen treibt, legen wir unsere Entwicklungsansätze immer wieder auf den Prüfstand und setzen Optimierungen konsequent um. Jedes unserer Projekte beginnt als Prototyp und endet als Unikat, wobei wir ein besonderes Augenmerk auf Nachhaltigkeit, die urbane Lage und das Lebensgefühl legen, alle Dinge des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe zu haben. Die Nachhaltigkeit ist schon in der Gebäudekonzeption der wichtigste Maßstab. Das gilt nicht nur für Begrünungen. Zunächst mal gilt es, die Emissionen so weit wie möglich zu reduzieren. Darüber hinaus ist bereits die Funktionalität und Langlebigkeit der Struktur entscheidend dafür, auf welche Nutzungsdauer die verbleibenden Emissionen umgelegt werden können. Wenn die Möglichkeit besteht, etwa beim NION, die Vernetzung mit dem Umfeld herzustellen, wie zum Beispiel mit dem Park, der durch das Grün am Gebäude nach oben und bis ins Gebäudeinnere verlängert wird, entstehen zugleich interessante und wichtige Verbindungen.

Außerdem sind wir ein Frankfurter Unternehmen und die Stadt ist unsere Heimat. Entsprechend haben wir vielleicht einen etwas anderen Blick auf unsere Projekte, die den Standort prägen und unsere Stadt verändern. Wir wollen nicht einfach nur Immobilien entwickeln, sondern auch unsere Stadt positiv prägen.

SKYLINE ATLAS: Kommen wir zu bodenständigeren Themen. Der Mangel vor allem an bezahlbaren Wohnungen treibt viele Frankfurter zurecht um. Wie bewerten Sie in diesem Kontext den Baulandbeschluss, welcher Projektentwicklern zu 70% vorschreibt, was sie bauen sollen?

Jürgen Groß: Ich bin der Überzeugung, dass unser massiver Bedarf an neuen und preiswerten Wohnflächen unter den aktuell vorherrschenden Rahmenbedingungen auf absehbare Zeit nicht gestillt werden kann. Wir sehen, wie aktuell immer mehr Bauvorhaben eingestellt werden müssen. Das Marktumfeld hat sich seit einem Jahr massiv verschlechtert. Die Baubranche hat es schwer, durch die explodierenden Baukosten, gestiegenen Zinsen und auch durch die stetig steigenden kostenintensiven Auflagen. Die bisher niedrigen Zinsen haben diese Effekte über längere Zeit verdeckt. Neben den kommunalen Bauträgern muss das Bauen auch für private Investoren wieder attraktiv werden. Mit den dargestellten Auflagen und Vorschriften glauben wir, dass es so bald keine privaten Wohnbauprojekte mehr geben wird. Bereits vor der aktuellen Krise wurden fast ausschließlich geförderte und sehr hochpreisige Wohnungen gebaut. In der Konsequenz führt dies dazu, dass sich der Mittelstand, der das Rückgrat unserer Wirtschaft und Kultur bildet und einen Großteil der Steuern zahlt, die Städte nicht mehr leisten kann. Diese Fragen müssen in den nächsten Jahren auf politischer Ebene beantwortet werden. Der Baulandbeschluss muss an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst werden. Was aber noch wichtiger ist, die Förderbedingungen sind erheblich zu korrigieren.

„Die Förderbedingungen
sind erheblich zu korrigieren“

– Jürgen Groß

SKYLINE ATLAS: Die Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren extrem gestiegen. Trotzdem wird in Deutschland bezüglich des Wohnens meistens noch eher horizontal statt vertikal gedacht. Könnten wir uns ein Beispiel von Asien nehmen und mehr Wohnhochhäuser, auch im mittleren Preissegment, schaffen?

Jürgen Groß: Der Markt ist angesichts gestiegener Kosten und Zinsen derzeit zu schwierig. Das Bauen und der Gebäudebetrieb von Hochhäusern sind bei uns aufgrund der sehr hohen bauordnungsrechtlichen Anforderung sehr aufwendig und teuer. Der Kostenunterschied, der allein durch das schlechtere Verhältnis der Wohnfläche zum Bruttovolumen entsteht, ist bedeutend. Der Bau von Hochhäusern hat vor allem zum Ziel, mehr Menschen auf weniger Raum unterzubringen und vorhandene Erschließungssysteme zu nutzen. Eigentlich müsste man dies fördern und nicht mit zusätzlichen Abgaben erschweren.

SKYLINE ATLAS: Wie schätzen Sie die Zukunft von Frankfurt ein? Werden Städte wie Berlin oder München der Mainmetropole den Rang ablaufen oder kann Frankfurt seine ökonomische Strahlkraft behalten?

Jürgen Groß: Wir haben nicht den Eindruck, dass wir ohne weitere Anstrengungen den Anschluss halten können. Wichtig ist es, in der Stadt eine große urbane Lebensqualität mit gemischten Vierteln und schön gestalteten öffentlichen Flächen zu schaffen. Die Dynamik der großen Metropole muss zu spüren sein und zugleich muss es Rückzugs- und Entspannungsmöglichkeiten geben. Ein gutes Mobilitätskonzept ist ebenso wichtig. Nur so gelingt es, Fachkräfte in Frankfurt zu halten und damit ökonomisch weiterhin erfolgreich zu sein. Durch die Ansiedlung der Bafin und weiterer Banken aufgrund des Brexits ist Frankfurt als Finanzzentrum attraktiver geworden. Wir haben im Zuge des Brexits aber auch erlebt, wie sich viele Firmen wegen ihrer Mitarbeiter gegen den Standort Frankfurt und eher für andere Städte entschieden haben. Wir stehen im Wettbewerb mit europäischen Metropolen und dürfen nicht vergessen, dass die wirtschaftliche Stärke einer Stadt und damit die Grundlage unseres Wohlstands nicht vom Himmel fällt und auf Dauer festgeschrieben wurde. In dieser Hinsicht verfolgen wir mit Spannung den Neubau der Frankfurter Oper, denn auch kulturelle Angebote prägen das Stadtbild und die Attraktivität eines Standorts enorm. Wir erleben das tagtäglich aus den Rückmeldungen von Firmen, die sich für den Standort Frankfurt interessieren.

SKYLINE ATLAS: Wie denken Sie über die Stadt von morgen? Können Metropolen wie Kopenhagen oder Barcelona auch als Vorbild für Frankfurt dienen, wenn es um autofreie und somit grünere Innenstädte geht?

Jürgen Groß: Internationale Metropolen zu analysieren, lohnt sich immer. Nehmen Sie Vancouver, das sich innerhalb von hundert Jahren von einem verschlafenen Goldgräbernest zu einer der am schnellsten wachsenden Städte entwickelt hat. Heute hat sie sich zum Ziel gesetzt, die grünste Stadt der Welt zu werden. Mittlerweile werden dort rund 76 Prozent der Materialien, die beim Abriss alter Gebäude oder beim Bau neuer entstehen, recycelt. Gerade auf lokaler Ebene können wir einiges bewegen. Frankfurt sollte sich das zum Vorbild nehmen. Während wir in Deutschland lange über den richtigen Weg diskutieren, wird dort und anderswo bereits gehandelt. Die Diskussionen bei uns werden häufig leider sehr ideologisch und wenig ergebnisorientiert geführt. Das kostet uns wertvolle Zeit, die wir nicht mehr haben. Wir werden nur dann etwas erreichen, wenn die politischen Vertreter aufhören, Entscheidungen zu treffen, ohne die Kenntnisse der Beteiligten einzubeziehen. Wenn man das ohne ausreichende fachliche Grundlagen tut, ist das mit hohen Risiken verbunden.

„Frankfurt sollte sich Vancouver zum Vorbild nehmen.“

– Jürgen Groß

SKYLINE ATLAS: Lassen Sie uns zum Abschluss nochmal eine persönliche Frage stellen. Sind Sie ein bekennender Stadtmensch oder zieht es Sie doch aufs Land? Dürfen wir erfahren, wo Sie wohnen?

Jürgen Groß: Mitten in der Stadt. Frankfurt ist die Stadt der kurzen Wege. Allerdings bin ich in einem Lebensabschnitt, in dem ich die Urbanität genieße, die Nähe zur Kultur, die Dynamik der Stadt. Familien dagegen haben es immer schwerer in der Stadt, weil die Mieten zu teuer sind, aber auch, weil es zu wenig attraktive Aufenthaltsorte für sie und ihre Kinder gibt.

SKYLINE ATLAS: Die letzte Frage sollte von Frankfurt handeln. Wo sollte sich Frankfurt unbedingt verbessern?

Jürgen Groß: Die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt, auf der Zeil und Konstablerwache, aber nicht nur dort, muss besser werden. Es braucht schönere Plätze, mehr Grün, mehr vielfältiges Leben, Veranstaltungen, aber auch mehr Sicherheit, eine Aufwertung des öffentlichen Raumes. Besonders wichtig ist das Bahnhofsviertel. Es ist eine Schande für diese Stadt, wenn sie aufgibt, die dortigen Probleme zu lösen und einen so zentralen Ort, der schließlich mal ein großbürgerliches Aushängeschild Frankfurts war und an einem künftig immer bedeutender werdenden Verkehrsknotenpunkt liegt, sich selbst überlasst.

SKYLINE ATLAS: Lieber Herr Groß, vielen Dank für das Interview.

Jürgen Groß ist in einer Bauunternehmerfamilie groß geworden. 1992 gründete der Bauingenieur sein eigenes Unternehmen. Seitdem hat Groß & Partner mehr als 100 Gebäude vor allem in Frankfurt gebaut und bietet von der Akquise und Entwicklung bis zum Verkauf alle Dienstleistungen aus einer Hand an. Derzeit realisiert Groß & Partner mit rund 340 Mitarbeitern in der Region zahlreiche Projekte, darunter das FOUR Frankfurt, das Bürogebäude Grand Central nahe dem Hauptbahnhof und demnächst das NION im Europaviertel. Seit vielen Jahre entwickelt Groß & Partner zudem das Gewerbegebiet Gateway Gardens am Frankfurter Flughafen sowie das Überseequartier in Hamburg.