Die Klima- und Biodiversitätskrise, knapper werdende Ressourcen sowie neue gesellschaftliche Anforderungen stellen die Immobilienwirtschaft vor grundlegende Herausforderungen. Lange galt der Neubau als bevorzugter Weg, um modernen Ansprüchen gerecht zu werden. Doch immer mehr Fachleute sind sich einig: Die Zukunft liegt im Bestand. Drees & Sommer liefert überzeugende Argumente für diesen Paradigmenwechsel.

Sanieren für den Klimaschutz

Der Gebäudesektor verursacht rund ein Drittel der CO₂-Emissionen in Europa. Daher ist klar: Ohne massive energetische Sanierungen lässt sich das Ziel der Klimaneutralität bis 2050 nicht erreichen. Die EU hat mit dem Green Deal und umfangreichen Förderprogrammen wie der EU-Taxonomie und ESG-Richtlinien klare Anreize geschaffen, Bestandsgebäude zukunftsfähig zu machen. „Vor dem Hintergrund der Klimaziele stellt die ressourcenschonende Weiternutzung und Optimierung von Bestandsimmobilien eine zunehmend bevorzugte Alternative zum Neubau dar.“, sagt Klaus Hirt, Partner und Head of Frankfurt Rhein-Main bei Drees & Sommer. Sanierungen reduzieren den Energieverbrauch drastisch und helfen, die ökologischen Ziele der Branche zu erfüllen.

ESG – Nachhaltigkeit mit System

Der ESG-Ansatz hat sich zu einem zentralen Steuerungsinstrument in der Immobilienwirtschaft entwickelt. Er verbindet ökologische und soziale Verantwortung mit solider Unternehmensführung und schafft damit messbare, transparente Rahmenbedingungen für nachhaltiges Wirtschaften. Bestandsimmobilien bieten in diesem Kontext enormes Potenzial: Sie sind für etwa 40 Prozent der weltweiten CO₂-Emissionen verantwortlich – und stellen damit gleichzeitig einen der größten Hebel dar, das gesetzte Ziel zu erreichen. „ESG fungiert nicht lediglich als Bewertungsmaßstab, sondern als verbindendes Element zwischen ökologischer Verantwortung und ökonomischer Entscheidungsfindung“, betont Dr. Jörg Schlenger, Manager Sustainability and Climate Solutions bei Drees & Sommer. Dabei geht es nicht nur um energetische Sanierung, sondern auch um soziale Aspekte wie Nutzerkomfort, Gesundheit und Mobilität – alles messbar über ESG-Indikatoren. Immobilien, die diese Anforderungen nicht erfüllen, laufen Gefahr, zu „Stranded Assets“ zu werden: wirtschaftlich unattraktiv, nicht finanzierbar und schwer vermietbar.

Wirtschaftlich sinnvoll und risikoarm

Sanierungen gelten häufig als kostenintensiv. Doch moderne, modulare Bauweisen widerlegen dieses Vorurteil. Durch Vorfertigung und smarte Planungsmethoden lassen sich Zeit, Kosten und Material einsparen. Besonders Gebäude aus den 1960er- bis 1980er-Jahren bieten durch ihre standardisierte Struktur ideale Voraussetzungen für wirtschaftliche Umbauten. Wer modular baut, erreicht eine hohe Skalierbarkeit und realisiert zudem komplexe Projekte ökonomisch. Das Frankfurter Projekt Westend Sky zeigt exemplarisch, wie durch geschickte Sanierung aus einem alten Büroturm ein zukunftsfähiges, voll vermietetes Objekt entsteht. Das bestehende Gebäude erhielt einen neungeschossigen Anbau, um an die Blockrandbebauung Richtung Bockenheimer Landstraße anzuschließen. Im Inneren ist modernste Technik im Einsatz, die höchsten Ansprüchen an die Energieeffizienz genügt. Drees & Sommer implementierte dabei ein modulares Abwicklungssystem, das eine agile Marktansprache sicherstellte, Mieteranfragen in den Planungs- und Bauablauf integrierte und so letztlich dazu beitrug, dass das Westend Sky bereits ein Jahr nach der Fertigstellung des Grundausbaus vollvermietet war. “Durch die umfassende Revitalisierung wurde das Bürogebäude in eine zukunftsfähige Immobilie transformiert, welches den heutigen Anforderungen an Energieeffizienz, Funktionalität und flexiblen Arbeitswelten gerecht wird.“, so das Resümee der Drees & Sommer-Projektleiterin Julia Pausch.

Digitalisierung – Sanieren mit Smartness

Ein weiterer Schlüssel zur erfolgreichen Bestandssanierung ist die Digitalisierung. Sie ermöglicht nicht nur effizientere Bauprozesse, sondern zudem intelligente Gebäude, die Ressourcen schonen und den Nutzerinnen und Nutzern Mehrwerte bieten. Mithilfe von Building Information Modelling (BIM) lassen sich Gebäude digital planen, simulieren und steuern – von der Energieeffizienz über Materialflüsse bis zur späteren Nutzung. Das erlaubt eine deutlich bessere Abstimmung aller Gewerke und senkt Fehlerquoten und Kosten. Auch im Betrieb bieten Smart Buildings klare Vorteile: Sensoren regulieren Heizung, Licht und Belüftung nach Bedarf, Räume werden nur bei tatsächlicher Nutzung klimatisiert, und Energieflüsse lassen sich intelligent steuern – etwa über sogenannte Smart Grids, die Gebäude mit dem städtischen Stromnetz vernetzen. „Eine Sanierung ist heute weit mehr als nur eine bauliche Modernisierung – sie ist ein digitaler Wandel, der neue Maßstäbe setzt“, bringt Peter Junker, Associate Partner bei Drees & Sommer, auf den Punkt. „Durch digitale Technologien können wir den Energiebedarf signifikant reduzieren und gleichzeitig sicherstellen, dass Nachhaltigkeitsziele wie ESG-Kriterien konsequent eingehalten werden.“

Urban Mining: Die Stadt als Rohstofflager

Ein zukunftsweisendes Konzept ist das sogenannte Urban Mining: Gebäude werden als Rohstoffdepots verstanden, deren Materialien am Ende ihres Lebenszyklus wiederverwendet werden können. Statt wertvolle Ressourcen zu deponieren, lassen sich Baustoffe wie Beton, Holz oder Glas aufbereiten und in neuen Projekten einsetzen. Doch angesichts der fortschreitenden Urbanisierung und der wachsenden Bevölkerung dürfte sich der weltweite Bedarf an Baumaterialien bis 2050 verdreifachen. Zugleich landen die wertvollen Materialien, die in bereits bestehenden Gebäuden stecken, am Ende ihres Lebenszyklus meist auf dem Müll: Sie werden auf Bauschuttdeponien gekippt, und wenn überhaupt etwas recycelt wird, dann zu Produkten von viel geringerem Wert. Allein in der EU fallen jährlich mehr als 450 Millionen Tonnen Bauschutt an. Diese unglaubliche Verschwendung muss gestoppt werden. „Durch den gezielten Einsatz von Urban Mining in Rückbau, Sanierung und Neubau stärken wir die Kreislaufwirtschaft und steigern den ökonomischen Wert von Bauvorhaben – etwa durch Materialrückgewinnung, geringere Entsorgungskosten und digitale Ressourcenpässe”, betont Dr. Jan Serode, ESG & Nachhaltigkeitsstransformation bei Drees & Sommer. “Entscheidend ist der frühzeitige Einbezug von Fachexpertise, um Potenziale zu nutzen und Risiken fundiert zu bewerten.“

Neue Anforderungen an Lebens- und Arbeitsräume

Homeoffice, Nahversorgung und hybride Arbeitsformen liegen im Trend. Für Giulio Castegini, Associate Partner bei Drees & Sommer und Experte für New-Work-Bestandsgebäude geht es darum, neue Ausrichtungen für Bestandsbauten zu finden. Zum einen soll geboten werden, was das Homeoffice nicht bieten kann: Raum für Austausch und Vernetzung mit Kolleginnen und Kollegen. Zugleich soll eine Vernetzung ins umliegende Stadtquartier hergestellt werden. Bestehende Gebäude können mit flexiblen Grundrissen und multifunktionalen Konzepten darauf reagieren. Smarte Technologien, begrünte Innenhöfe oder integrierte Co-Working-Spaces sind im Zuge einer Sanierung leichter realisierbar als bei den meisten standardisierten Neubauten. Büros werden dabei nicht zu  Orten, an denen Nutzende ihre Laptops anschließen, sondern zu Ökosystemen.

Identität bewahren, Zukunft gestalten

Gebäude erzählen Geschichten. Viele prägen das Stadtbild, haben eine emotionale Bedeutung oder stehen unter Denkmalschutz. Statt sie abzureißen, lohnt sich ihre behutsame Transformation. So etwa im Frankfurter Digital Park Fechenheim, wo ein denkmalgeschütztes Gebäude in ein modernes Rechenzentrum verwandelt wurde – ohne seinen architektonischen Charakter zu verlieren. „Im Zentrum zukunftsfähiger Baukultur steht die Sanierung – als effektivste Strategie für Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft im Gebäudebestand“, so Holger Henning, Senior Teamleiter bei Drees & Sommer. Sanierungen sind somit kein Rückschritt, sondern ein mutiger Schritt nach vorn. Sie verbinden Klima- und Artenschutz mit Wirtschaftlichkeit, Innovation mit Geschichte und Individualität mit Skalierbarkeit. Sie machen unsere Städte lebenswerter und widerstandsfähiger.

Nachgefragt! Klaus Hirt von Drees & Sommer gibt Auskunft

Wirtschaftlichkeit: Unter welchen Bedingungen ist ein Abriss wirtschaftlicher als eine Sanierung oder ein Umbau? „Das hängt immer von der jeweiligen Situation ab. Um welchen Gebäudetyp handelt es sich und um welches Baujahr? Welche Materialien stecken in dem Objekt? Wie ist die Situation im Umfeld, bei benachbarten Gebäuden? Und was sind die Ziele des Bauherrn?“

Ökologische Aspekte: Welche ökologischen Vorteile hat eine Sanierung gegenüber Abriss und Neubau? „Bestandsgebäude sind nicht nur Material-, sondern auch Energiespeicher: Die einst für ihren Bau aufgewendete Graue Energie steckt noch in ihnen und muss bei einer Sanierung nicht erneut aufgebracht werden. Upgrades starten demnach gegenüber Neubau-Vorhaben mit einem erheblichen energetischen Vorsprung.“

Baukosten und Ressourcen: Wie haben sich Baukosten und Materialverfügbarkeit in den letzten Jahren auf die Entscheidung zwischen Upgrade und Neubau ausgewirkt? „Steigende Rohstoffpreise und fragile Lieferketten, etwa durch die Corona-Pandemie und weltweite politische Krisen, oder der allgegenwärtige Fachkräftemangel sind die Ursachen, ebenso wie die aktuelle Zinslandschaft. Das alles hat sicher mit dazu beigetragen, dass der Blick verstärkt in Richtung Upgrade geht. Andererseits ist ein Bestandsprojekt nicht automatisch kostengünstiger!“

Soziale und städtebauliche Aspekte: Welche Auswirkungen hat ein Abriss auf das Umfeld, die Bewohner*innen und die Stadtentwicklung? „Menschen beziehen wichtige Teile ihrer Identität durch die gebaute Umwelt ihrer täglichen Umgebung. Insofern geht mit einem Abriss oft die Erfahrung von persönlichem Verlust einher. Ein künftiger Neubau muss diese immaterielle Lücke erst einmal schließen, wenn er zu einer positiven Stadtentwicklung beitragen soll.“

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Inwiefern spielen Energieeffizienz-Standards eine Rolle bei der Entscheidung zwischen Upgrade und Neubau? „Neben dem Thema Graue Energie, das beim Upgrade positiv einzahlt, muss die Wirtschaftlichkeit insgesamt immer im Blick bleiben. Zu viele Kompromisse im Bestand, etwa bei den Grundrissen, machen das Ergebnis am Ende unter Umständen unattraktiv.“

Trends und Zukunftsaussichten: Wie wird sich die Entscheidung zwischen Upgrade und Neubau in den nächsten Jahren voraussichtlich entwickeln? „Ich gehe davon aus, dass sich der Trend zum Bauen im Bestand hierzulande noch verstärkt. Ein Grund dafür ist, dass uns durch digitale Methoden wie BIM, durch smarte Material-Datenbanken oder durch das modularisierte Bauen zunehmend Techniken zur Verfügung stehen, die die Wirtschaftlichkeit von Upgrades weiter verbessern. Ein zweiter Grund ist schlicht, dass sich auch in der Bau- und Immobilienbranche langsam die Erkenntnis durchsetzt, dass wir in einer endlichen Welt leben.“