SKYLINE ATLAS: Sie greifen bei ihrer Arbeit an der University of Applied Sciences hin und wieder das Thema Immobilienbewertung bei Hochhäusern auf. Kann man nun sagen, dass sich ein Hochhaus eher positiv oder negativ auf die jeweilige Stadt auswirkt? Oder kann man das so pauschal nicht sagen?

Prof. Fabian Thiel: Durch zwei Studierendenprojekte und durch Betreuung einer Masterarbeit an der Frankfurt UAS im Bereich Grundstückswertermittlung von hohen und schlanken Wohn- und Hybridhochhäusern der „neuen Generation“ habe ich viele Erkenntnisse gewinnen können. Daneben waren für mich zwei Fachveranstaltungen prägend:  Einerseits die Fachtagung „Hochhausrahmenplan Frankfurt“ im Juli 2016 des Frankfurter Forschungsinstituts für Architektur, Bauingenieurwesen und Geomatik und andererseits die schon erwähnte Veranstaltung der Stadt zur Fortschreibung des Hochhausrahmenplans im März 2019. Deutlich wird, dass der Anteil von neu errichteten Wohnhochhäusern in Frankfurt die Durchschnittspreise in den einzelnen Lagen stark beeinflusst. Dies ist umso erstaunlicher, als der Marktanteil dieser Gebäude bei den Neubauten insgesamt lediglich rund 11 Prozent beträgt, dass aber die „Ausstrahlungswirkung“ auf die umliegenden Bodenrichtwerte erheblich ist. Diese Ausstrahlungswirkung ist wissenschaftlich noch nicht eindeutig belegt. In den obersten Ebenen der neuen Wohnhochhäuser lagen in 2019 die Verkaufspreise im Schnitt bei rund 20.000 €/Quadratmeter Wohnfläche. Beispiel: Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 8.700 €/Quadratmeter, maximal bei 19.000 €/Quadratmeter für eine Penthouse-Wohnung in einem angenommenen Wohnhochhausprojekt, ergibt sich eine Kaufpreisspanne von circa 634.000 € bis 8,36 Millionen €. Daraus entsteht eine deutliche Staffelung der Kaufpreise: 1. bis 6. Etage: 5.700 €/Quadratmeter, 7. bis 30. Etage: 6.900 €/Quadratmeter, 31. bis 42. Etage: 9.400 €/Quadratmeter, ab der 43. Etage: 19.000 €/Quadratmeter. Betrachtet man nun die Gewinnspanne bei Baukosten von 4.000 €/Quadratmeter, die aus den bereits vorhandenen BKI-Kostenansätzen für Bürohochhäuser nicht ohne weiteres abgeleitet werden können, so wird in den unteren acht Geschossen kein signifikanter Gewinn erzielt. Erzielbare Gewinne entstehen ab Etage 9 bis 12 mit 10 Prozent, Etage 13 bis 15 liegen bei 20 bis 30 Prozent Gewinn, und bei Etage 16 bis 19 liegt dieser bei 60 Prozent. In der obersten 43. Etage hat der Projektentwickler einen deutlichen Gewinn von weitaus über 100 Prozent im Verhältnis Baukosten zu Verkaufspreis pro Quadratmeter. Die Mietpreise Wohnen (NKM) betragen durchschnittlich 35,00 €/Quadratmeter.

Ein wesentlicher Faktor, der den Bodenwert beeinflusst, ist bei Hochhäusern – naturgemäß wesentlich stärker als bei anderen Geschoßwohnungsbauten – die Höhe des Gebäudes und die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Die unteren Etagen (null bis fünf) zeigen nach unseren Berechnungen einen linearen Wertanstieg: der Bodenwert steigt kontinuierlich mit der Gebäudehöhe. Allerdings liegen bislang keine Umrechnungskoeffizienten für reine Wohnhochhäuser und Hybridhochhäuser vor. Auch die Geschosshöhe beeinflusst den Bodenwert. Ist diese höher als die in der HBO vorgesehene Norm, steigt der Bodenwert. Um den Bodenwert zu ermitteln, kann es sich bei fehlenden Daten aus der Kaufpreissammlung empfehlen, das Residualwertverfahren anzuwenden, das zum highest and best use-Wert führt, also unter Abzug und Abschlag der Entwicklungs- und Finanzierungskosten den rentierlichen Bodenwert ergibt, der darüber entscheidet, was man aus einem Grundstück machen kann. Vergleichspreise für Wohn- und Hybridhochhäuser liegen nicht immer vor. Als äußerst problembehaftete Wertermittlungsmethode ist das Residualwertverfahren indes nur unter engen Voraussetzungen zur Wertermittlung geeignet. Es führt bekanntlich auch nicht zum Verkehrswert des unbebauten Grundstücks nach § 194 BauGB. In diesem Fall liegt es sogar nahe, dass eine einengende Nutzungskonzeption unterstellt wird, durch die das Ergebnis der Wertermittlung gleichsam vorprogrammiert wird. Michael Debus, der Vorsitzende des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt, hat zu Recht darauf hingewiesen, dass Miethöhe und Baukosten das Residuum völlig unkalkulierbar beeinflussen.  Dies gilt möglicherweise erst recht unter dem Pandemie-Einfluss. Das Residualwertverfahren wird allerdings m.E. zukünftig einer Weiterentwicklung unterliegen, nur nicht vorrangig im Hochhausbereich. Der Verkehrswert eines Hochhauses im Frankfurter Bankenviertel ist viel höher als in einer normalen Lage, was auch auf die besondere Mikrolage zurückzuführen ist. Die Bodenwerte beeinflussen den Wert der Hochhausgebäude und umgekehrt. Man kann von einem Gegenstromprinzip sprechen. Durch den Zuwachs der Hochhäuser, die zugleich an den wirtschaftlich interessanten Standorten errichtet werden, entstehen sukzessive nicht zuletzt auch zahlreiche Food- und Entertainment-Möglichkeiten („Food Court“), was sich zusätzlich werterhöhend auf die Lage auswirkt.

SKYLINE ATLAS: In Frankfurt entstanden und entstehen bis 2024 zahlreiche neue Wohnhochhäuser. Man liest jedoch hin und wieder, dass die neuen Wohntürme niemand brauche. Wir fragen uns: Warum werden sie dann gebaut und konkurriert so ein Wohnturm mit einer marktüblichen Wohnung?

Prof. Fabian Thiel: Der Wolkenkratzer gilt weithin als „machine that makes the land pay“, so der amerikanische Architekt Cass Gilbert. Gilbert hat scharfsinnig auf die durch den Hochhausbau ansteigende Bodenrente hingewiesen. Diese Rente ist, David Ricardo folgend, natürlicherweise im Zentrum höher als in der Peripherie. Neben der Bodenrente gibt es auch eine Geschoßflächenrente. Man kann mithin von einem „rent-seeking“ sprechen. Der Hochhausbau, insbesondere auch der Bau hybrider Hochhäuser, ist letztlich eine Konsequenz des neuen baulichen Paradigmas der Innenentwicklung nach § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB. Bei den neuen Wohntürmen in Frankfurt gehe es, so der Architekt Andreas Moser (cma, cyrus moser architekten), nicht um den Funktionalismus der 1970er Jahre verbunden mit sozialem Anspruch. Durch die politisch motivierte Flächenverknappung („30 ha Ziel“) und die planerische Unterschutzstellung von Grundstücken im Außenbereich mit dem Ziel einer dauerhaft nicht-baulichen Nutzung und damit einhergehenden Steigerungen der Boden(richt)werte ist es eine nachgerade logische Konsequenz, Wohnhochhäuser im Innenbereich zu errichten wie etwa am ehemaligen Telenorma-Areal auf dem Güterplatz.

SKYLINE ATLAS: Die Investoren, die sich für eine Eigentumswohnung in Frankfurt entscheiden, kommen häufig aus dem Ausland. Ist das für den Immobilienmarkt ein Problem und wie sieht es diesbezüglich in anderen Ländern aus?

Prof. Fabian Thiel: Die Europarechtsfreundlichkeit des Grundgesetzes und die europäischen Grundfreiheiten des Vertrages der Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) mit der Niederlassungs- und Kapitalverkehrsfreiheit sowie der Dienstleistungsrichtlinie und nicht zuletzt zahlreiche von der Bundesrepublik abgeschlossene bilaterale Investitionsschutzabkommen, die auch die Investitionen in immovable property (Grundstücke) umfassen, schaffen ein insgesamt investitionsfreundliches Klima. Man kann gleichsam von einer „offenen“ Verfassung sprechen, die wir in Bezug auf Art. 14 GG – die Eigentumsgewährleistung – in Deutschland haben. Es gibt bei entsprechender Kapitalausstattung der Investoren für diese einen nahezu unbeschränkten Zugang zum nationalen Grundstücksmarkt. Die Spannungslage zwischen nationalem Bau- und Planungsrecht auf der einen Seite und Europarecht und Investitionsschutzrecht auf der anderen Seite ist Vielen noch nicht einmal im Ansatz klar; die Rechtslage ist sehr dynamisch und wenig vorhersehbar. Das liegt auch an der wenig präzisen und stark fallbezogen ausgerichteten Judikatur des Europäischen Gerichtshofs und der Schiedsgerichte.

Erhebliche Auswirkungen auf den Einfluss internationaler Investitionen im urbanen Bodenmarkt hat übrigens das Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2016 zum Atomausstieg (Vattenfall). Da Art. 14 GG nicht das Privateigentum schützt, sondern das Eigentum Privater, stand im Verfahren Vattenfall in Frage, ob sich ein vom schwedischen Staat beherrschtes Unternehmen auf den Schutz des Art. 14 GG berufen kann. Art. 14 GG ist regelmäßig seinem Wesen nach nicht auf juristische Personen des öffentlichen Rechts anwendbar. Das Bundesverfassungsgericht hat demgegenüber für das vom schwedischen Staat beherrschte Unternehmen Vattenfall eine – für die Bodenpolitik und die bodennutzende/bodennutzungsreglementierende Raumplanung in der Bundesrepublik nicht hoch genug einzuschätzende – Ausnahme zugelassen. Es hat dem Unternehmen Vattenfall eine Beschwerdebefugnis im Hinblick auf die Niederlassungsfreiheit und die Rechtsschutzanforderungen des Unionsrechts sowie der EMRK zuerkannt, wenn im Falle unmittelbarer gesetzlicher Eingriffe eine Verfassungsbeschwerde eingelegt werden kann. Eine erwerbswirtschaftlich tätige inländische juristische Person des Privatrechts, die vollständig von einem Mitgliedstaat der Europäischen Union getragen wird, kann sich danach wegen der Europarechtsfreundlichkeit des Grundgesetzes in Ausnahmefällen auf die Eigentumsfreiheit berufen und Verfassungsbeschwerde erheben.

SKYLINE ATLAS: Die Immobilienpreise steigen und steigen in den letzten Jahren. Man hat das Gefühl, dass die Politik ohnmächtig ist. Boden scheint mehr denn je zum Spekulationsobjekt geworden zu sein. Ist der Bodenmarkt genug reglementiert? Kann man überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum schaffen oder ist es dafür zu spät?

Prof. Fabian Thiel:  Jedoch sind diese Werte nur eingeschränkt auf den Wohnhochhausmarkt in Frankfurt zu übertragen. Der Bau solcher Wohnhochhäuser sowie hybrider Hochhäuser in Deutschland ist ein junges Phänomen, zu dem es noch verhältnismäßig wenige Daten gibt. Im Bürosektor werden grundsätzlich alle Bodenrichtwerte in Bezug auf die WGFZ linear umgerechnet. Doch die Übertragung dieses Schemas auf Hochhäuser, welche höhere GFZ-Werte (Geschossflächenzahl) aufweisen, würde zu unrealistisch hohen Werten führen. Die Vorgaben des Bodenrichtwertes nach § 196 BauGB als derjenige Wert, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre, und die Regelungen des § 16 ImmoWertV2010 – der Boden ist grundsätzlich als unbebaut zu bewerten (as though vacant) – führen bei bebauten Hochhaus-Grundstücken regelmäßig zu unsinnig hohen Bodenwerten und zur Verfälschung der Bewertungsergebnisse. Dies ist ein gravierendes Problem nicht nur in der Hochhausbewertung. Zudem werden seit einiger Zeit Büroge­bäude in Eigentumswohnungen umgewandelt. Aufgrund dessen wurde die Erforderlichkeit gesehen, Umrechnungskoeffizienten auch für höhere WGFZ-Werte abzuleiten. Pointiert lässt sich sagen, dass sich eine Werterhöhung bis zum Faktor 9,9 „lohnt“. Danach tritt eine Abflachung der Kurve – aber keine Dämpfung – ein. Oberhalb dieses Wertes von 9,9 beeinflusst die Gebäudehöhe den Bodenwert praktisch nicht mehr. Übrigens steigen die Mieten nicht 1:1 zum Boden(richt-)wert. Reglementierungen zumindest für das Planungsrecht finden heute schon statt: Denn im Zweifel ist die Durchsetzung der Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau im Wohnhochhaus regelmäßig durch Sicherungsmechanismen möglich. Kommt es in einem Gebäude mit Mietpreisbindung zu einem Eigentümer-, Projekt- und Investorenwechsel, sind die mietrechtlichen Vorgaben als grundbuchrechtliche Dienstbarkeiten (Servitute) einzutragen. Insbesondere der Wohnanteil kann durch eine Baulast auf dem Grundstück dauerhaft in der geforderten Quantität gesichert werden. Vertragsstrafen, möglicherweise in Verbindung mit Bürgschaften, schließlich können den Investor zwingen, die Vertragsbestandteile einzuhalten. In der Praxis finden sich Regelungen zu Vertragsstrafen vor allem im Erschließungsvertragsteil des städtebaulichen Vertrags, etwa indem sich der Investor verpflichtet, auf eigene Kosten Straßen, Verkehrsinfrastruktur und Ausgleichsflächen zur Verfügung zu stellen. Nachrangig gilt das für die Regelungen zur Gestaltung oder bei den Anforderungen an die Energieeffizienz. Werden Verträge nicht eingehalten, kann grundsätzlich die Bauaufsicht eingreifen; sie kann die Nutzung des (hybriden) Hochhauses erst dann genehmigen bzw. freigeben, wenn der Investor die Schaffung des Wohnanteils nachweist. Es gibt mithin hinreichend Sicherungsinstrumente für die Stadt Frankfurt, die Einhaltung aus den vertraglichen Verträgen durch den Investor einzuhalten, ohne zwingend auf eine gerichtliche, langwierige Durchsetzung ihrer Forderungen angewiesen zu sein. Das Schwert des (vertraglichen) Städtebaurechts und des ergänzenden Bauordnungsrechts nach der Hessischen Bauordnung ist mithin zwar begrenzt, aber nicht so stumpf und aussichtslos, wie man vermuten könnte.

SKYLINE ATLAS: Seit dem Baulandbeschluss der Stadt sollen Bauherren bei größeren Bauprojekten 30 Prozent geförderte Wohnungen bei der Neuaufstellung eines Bebauungsplans schaffen. Die Immobilienwirtschaft stöhnt über diese Quote, andere fordern gar einen höheren Wert. Welche Auswirkungen hat diese Vorgabe ganz grundlegend für künftige Bauvorhaben? Werden dadurch nicht neue Bauprojekte ausgebremst? Zumindest liegt die Vermutung nahe, dass die verbleibenden 70 Prozent teurer verkauft werden müssen, wenn es diese 30 Prozent nicht geben würde. Wie sehen Sie das?

Prof. Fabian Thiel: Im Jahr 1972 schlug der Wiener Architekt Hugo Potyka vor, dass Grundstückseigentümer, die verbindliches Baurecht für Hochhäuser erhielten, die Öffentlichkeit dafür finanziell entschädigen sollen. Potyka erarbeitete Richtlinien zum Hochhaushau, die erstmals Erschließungs- und Kanalausbaubeiträge vorsahen und auch die Frage nach „Hochhaus und Topografie“ thematisierten. Diese Idee wird nun abgewandelt unter anderem in Frankfurt wiederentdeckt. Die Stadt fordert bei der planerischen Hochzonung oder bei der grundlegenden Veränderung des Baurechts im Rahmen der Bauleitplanung einen 30-prozentigen Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau ab dem 6. Obergeschoss. Sofern bei einem Bestandsentwicklungsprojekt die Aufteilung in individuelles Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geplant wird, ist diese Möglichkeit insofern erschwert, als in jedem neu entstehenden Mehrfamilienhaus die genannte Quote an gefördertem Wohnungsbau, basierend auf der Gesamtwohnfläche, seitens der Stadt durchgesetzt wird. Es kommt zu einer Einschränkung der Eigentumsrechte (Art. 14 GG; § 903 BGB) und zu einer Wertminderung des Bodens. Man kann auch von „vertikaler Bodenpolitik“ sprechen. Diese Regelungen gelten in Frankfurt auch bei hybriden Hochhäusern. Die Investoren reagieren darauf. Einerseits wird versucht, den Nutzungsmix zu verändern, andererseits könnte in Zukunft der öffentlich geförderte Wohnungsbau baurechtlich und kalkulatorisch vom frei finanzierten Wohnungsbau getrennt werden. Im Kern findet aber eine Quersubvention zugunsten der preislimitierten Eigentumswohnungen, der mietpreisreduzierten Wohnungen und der sonstigen gemeinschaftlichen und genossenschaftlichen Flächen (sog. GuG-Flächen) durch den frei finanzierten Wohnflächenanteil in einem Hochhausprojekt statt. Diese Entwicklung ist sehr anschaulich bei den Projekten „Spin“ und „Eden“ im Europaviertel zu beobachten.

SKYLINE ATLAS: Andere Städte machen es vor. Dort entstehen „bezahlbare Wohnungen“ im Erbbaurecht in Hochhäusern, teilweise wird durch Genossenschaften gebaut. Könnte das nicht auch ein Leitbild für Frankfurt sein?

Prof. Fabian Thiel: Es bestehen besondere Herausforderungen, die Durchsetzung der Ziele für den geförderten Wohnungsbau insbesondere auch in Wohnhochhäusern langfristig und rechtssicher umzusetzen und vor allem zu überwachen. Da die abgesenkten Mietpreise vor allem im Neuvermietungsbereich stark steigen, wirkt der öffentlich geförderte Wohnungsbau mit seinen festgeschriebenen Miethöhen wertmindernd auf den Bodenwert. Neben diesem entstehenden Underrent (d.h. eine zu niedrige Miethöhe) über 30 Jahre muss auch die Wertminderung durch die Mietanpassungsperiode nach Beendigung der Bindung berücksichtigt werden. Die Zuschüsse und die Finanzierungsvorteile reichen in hochpreisigen Lagen nicht aus, den Nachteil durch die mietrechtlichen Begrenzungen auszugleichen. Die öffentliche Förderung muss zudem zeitlich begrenzt sein (BGH, NJW 2019, S. 2016). Ein Ausweg besteht darin, die Belegungsbindungen für Wohnungen im Förderweg nach dem WoBindG zukünftig grundsätzlich durch erbbaurechtliche Vertragsgestaltungen nach § 2 ErbbauRG dauerhaft zu sichern. Dies ist selbstverständlich auch in Hochhausprojekten im Rahmen vertikaler Bodenpolitik möglich.

Es gibt mithin einerseits Einschränkungen des Eigentümers durch gebundene Mieten (5,50 €/Quadratmeter sowie durch Preisbindung für Eigentumswohnungen) und durch die Vorgabe der Wohnungsgrößen sowie der Ausstattung (z. B. Passivhaus, barrierefrei). Andererseits muss sich ein Eigentümer auch Vorteile durch die Gewährung von Fördermitteln (Darlehen oder Zuschuss; das Land Hessen fördert im 1. und 2. Förderweg, die Stadt Frankfurt fördert im 2. Förderweg), durch Mietzuschüsse und durch (derzeitig noch) günstige Kreditkonditionen anrechnen lassen. Bei der Bewertung des Werteinflusses dieser Eigentumsbindung auf den Bodenwert ist eine Kapitalisierung der Mietmindererträge zwischen der Fördermiete und der Marktmiete über den Bindungszeitraum sowie eine Kapitalisierung der Mietmindererträge zwischen dem Ende des Bindungszeitraums und dem Erreichen der Marktmiete vorzunehmen. Anschließend wird die Berechnung der Zinszahlungen der Förderkredite über den Bindungszeitraum und eine Kalkulation der Zinszahlungen vergleichbarer Bankkredite in Höhe der Fördermittel und Zuschüsse gegenübergestellt.

SKYLINE ATLAS: Wenn man sich etwas genauer die einzelnen Neubauprojekte ansieht, fallen immer häufiger sogenannte „Serviced Apartments“ auf. Weshalb setzen Bauherren auf diese Nutzungsart?

Prof. Fabian Thiel: Durch “Serviced Apartments” mit entsprechender Möblierung und sonstiger (gehobener) Ausstattung lassen sich einerseits deutlich höhere marktüblich erzielbare Erträge bei der Vermietung im Vergleich zu „non-Serviced Apartments“ erzielen und andererseits kann der Eigentümer durch solche Wohnungen etwaige Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe umgehen. Eine echte Win-Win-Situation mithin – natürlich nur, solange Erträge erzielt werden (also beispielsweise keine Pandemie dazwischenkommt) und solange die Bewirtschaftungskosten, vor allem das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, nicht unverhältnismäßig ansteigen.

SKYLINE ATLAS: Wie kann man Hochhäuser für die Allgemeinheit attraktiver machen?

Prof. Fabian Thiel: Es geht hier um Würmer und Fische. Von dem hier bereits genannten Architekten Andreas Moser (cma) stammt eine legendäre Analogie, die er auf der Fachtagung zum Hochhausrahmenplan an der Frankfurt University of Applied Sciences im Juli 2016 vorgenommen hat: Architekten müssten ihre Gedanken zum Wohnen erst gar nicht mehr vorstellen, sondern es gäbe ja Marketingspezialisten, die einem erklärten, wie der Fisch aussieht, dem der Wurm schmecken müsse. Und nach diesem Muster würde der Wurm gestrickt (nicht etwa der Fisch!). Dies trifft exakt den Kern der Entwicklung der Wohnhochhäuser in Frankfurt. Es entstehen durchaus neue gated communities, die in Europa eigentlich nicht gewünscht sind. Eine bemerkenswerte Ausnahme hiervon ist Frankfurt am Main. Hier werden durch gestiegene Baukosten und Boden(richt)werte die marktüblich erzielbaren Erträge (Nettokaltmieten) dermaßen nach oben getrieben, dass mit Wohnhochhäusern mittlerweile eine vergleichbare Rendite zu Bürohochhäusern erzielt werden kann. Den in den Wohn- und Hybridhochhäusern lebenden Mietern ist eine hochwertige Wohnumfeldgestaltung einschließlich Hundewaschanlage besonders wichtig. Dies ist nur in einem gehobenen Segment darstellbar. Die Stadtplanung in Frankfurt versucht, jedes Wohnhochhaus der „neuen Generation“ durch öffentliche Nutzungen in den Sockelzonen (Kita, Grundschule, Supermarkt als Vollsortimenter etc.) und nachrangig auch im Bereich der Turmspitzen (rooftop-bars, Aussichtsplattformen etc.) oder auch durch Ausgleichsflächen in den umgebenden Grünanlagen zu ergänzen. Im Projekt „Grand Tower“ sind immerhin 10 Prozent (rd. 3.000 Quadratmeter) der BGF als „Amenities-Flächen“ wie Concierge (Doorman), Lobby, Fitnesscenter, Gemeinschaftsgarten in der 7. Etage sowie Pool- und Gartenbereiche vorgesehen. Ob sich die Nutzungen in der Praxis wirklich „vertragen“ und für die Öffentlichkeit ohne weiteres zugänglich sind, ist derzeit noch nicht absehbar.

„…dass mit Wohnhochhäusern mittlerweile eine vergleichbare Rendite zu Bürohochhäusern erzielt werden kann.“

Prof. Fabian Thiel zur Entwicklung der Wohnhochhäuser in Frankfurt am Main

SKYLINE ATLAS: Ist es aus Sicht der Stadtplanung her ratsamer, Hochhäuser zu Clustern zusammenzufassen, oder spricht etwas gegen einzelne Hochpunkte?

Prof. Fabian Thiel: Um die Stadtsilhouette zu beruhigen, ist es gewiss ratsam, mit der Clusterung zu arbeiten. Diese Vorauswahl dient auch der effizienten Ausnutzung der Grundstücke. Es ist freilich nicht gelungen, mit dieser Strategie die Bodenspekulation zu verhindern oder einzudämmen, ganz im Gegenteil. Und es gibt auch Hochhausbau an Einzelstandorten. Im Jahr 1974 veröffentlichte Rudolf Heinrich Appel das wunderbare Buch „Heißer Boden. Stadtentwicklung und Wohnprobleme in Frankfurt am Main“. Durch den Wohn- und Hybridhochhausbau ist der Boden bei der Zuweisung und Festsetzung neuer Nutzungen für baulich bislang nicht oder nicht in dem Maße genutzter Grundstücke (GFZ) für Hochhausbau noch heißer geworden. Ob auch eine Abkühlung irgendwann eintritt? Klar ist für mich, dass sich die „Maßstabssprünge der Planung“ (v. Lüpke 2000) durch die Fortschreibung des Hochhausrahmenplans potenziert haben. Eine besondere Rolle wird deshalb bei der Umsetzung und Akzeptanz der Planung den Bodeneigentümern zukommen. Die Stadtplaner sind regelmäßig die besten Freunde der Bodeneigentümer. Stadtplanung in Frankfurt war und ist immer auch Wirtschaftsförderung. Denn zu den privaten Interessen rechnen nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts insbesondere die Belange der Grundstückseigentümer. Im Hochhaus betrifft dies die Belange von 250 oder 300 Eigentümern in demselben Gebäude. Der Eigentümer hat in erster Linie einen Anspruch darauf, von den nachteiligen Wirkungen eines geplanten Vorhabens verschont zu bleiben. Hierunter fallen sowohl Mieterinteressen bezüglich der erwarteten Auswirkungen auf die gemietete Behausung, der Interessen des Ehegatten oder nahestehender Verwandter des betroffenen Grundstückseigentümers, der von einer Planungsmaßnahme mittelbar tangierten Erwerbsmöglichkeiten privater Unternehmen, aber auch bezüglich der finanziellen Interessen der öffentlichen Hand. Die Stadt hat mit der Ausweisung der Hochhausstandorte im Hochhausrahmenplan von 1998 parallel das Baurecht für diese Standorte durch Briefmarkenbebauungspläne geschaffen. Die nachfolgenden Jahre haben allerdings gezeigt, dass das Entgegenkommen gegenüber den Investoren ein Fehler war. Die Intention dieses Entgegenkommens war, dass die Investoren zeitnah mit der Bebauung beginnen und die Grundstücke nicht für längere Zeit brachliegen lassen sollen. Ganz im Gegenteil kam es indessen dazu, dass der Baubeginn von vielen Hochhausprojekten nach hinten verschoben wurde und die Grundstücke mit bestehender Baugenehmigung weiterveräußert wurden.

SKYLINE ATLAS: Seit Beginn der Coronakrise wurde nicht ein einziges Hochhausprojekt in Frankfurt angekündigt, das nicht schon vorher bekannt war. Die Pipeline ist also leer. Was bedeutet das für die Entwicklung in den kommenden Jahren?

Prof. Fabian Thiel: Hierzu kann ich keine Vorhersagen treffen.

SKYLINE ATLAS: Werfen Sie doch bitte gemeinsam mit uns einen Blick in die Zukunft. Was die künftigen Herausforderungen in Bezug zur Stadtplanung? Welche Forderungen haben Sie?

Prof. Fabian Thiel: In keinem Land der Erde ist es bisher gelungen, langfristig Preis gedämpften Wohnungsbau oder Instrumente sozialen Wohnungsbaus in einem Wohnhochhaus zu realisieren, um dadurch das soziale Gefüge in den Quartieren und Stadtteilen zu erhalten, selbst im österreichischen Bundesland Wien nicht. Hongkong – mit einem hoch gelobten Erbbaurechtssystem und hohem Eigentumsanteil des Staates am Gesamtterritorium – und mit 7.500 Hochhäusern ist zugleich das Land mit der ungleichsten Verteilung an (Wohnungs-)Eigentum weltweit. Cass Gilbert hat uneingeschränkt Recht mit seiner Vermutung: Its a machine that makes the land pay. Anschaulich ist dies beim Projekt „FOUR“ in Frankfurt zu beobachten. Interessant und auch rechtlich mutig finde ich den Ansatz, bei einem Bestandsentwicklungsprojekt die Aufteilung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz insofern zu erschweren, als wie skizziert in jedem neu entstehenden MFH 30 Prozent geförderter Wohnungsbau, basierend auf der Gesamtwohnfläche, seitens der Stadt durchgesetzt wird. Es kommt hier fraglos zu einer Einschränkung der Eigentumsrechte durch die Verschlechterung des Verhältnisses von frei vermietbarer und vermarktbarer Wohnfläche mit Bezug zur Gesamtbruttogeschoßfläche und überdies zu einer Wertminderung des Bodens von ca. 10-15 Prozent. Man kann dies resümierend als „vertikale soziale Bodenpolitik“ bezeichnen. Bislang spricht, soweit ersichtlich, kein Wohnhochhausinvestor von direkter oder indirekter Enteignung. Dies muss allerdings nicht immer so bleiben.

Studien belegen, dass die Baukosten exponentiell mit der Höhe des Gebäudes steigen. Deshalb ist es im Grunde überraschend, dass es in Frankfurt eine derart große Nachfrage nach Wohnungen gibt. Welcher wohlhabende Bürger bspw. aus dem Taunus wollte vor 10 Jahren in einem 250 oder 300-Familien-Haus mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 8.500 €/Quadratmeter Wohnfläche (Stand 2019), in den oberen Geschossen (40-44. Geschoss) mit Kaufpreisen von 12.000-15.000 €/Quadratmeter Wohnfläche, leben? Noch einige Fragen sind gegenwärtig ungeklärt.

Fazit: Fisch und Wurm

Wir müssen daher an dieser Stelle auf das obige Zitat von Andreas Moser von dem Fisch und dem Wurm zurückkommen: Es gibt ja Marketingspezialisten, die einem erklärten, wie der Fisch aussieht, dem der Wurm schmecken müsse. Und nach diesem Muster würde eben der Wurm gestrickt. Nicht geklärt ist in jedem Fall die Verträglichkeit des Wurms: Werden Wohnhochhäuser wirklich problemlos vom Markt angenommen? Wie schnell sind mehr als 300 Wohneinheiten in einem Objekt als Eigentumswohnung vermarktbar? Sind Regelungen wie § 20 Abs. 2 und 3 WEG, nach dem jeder Wohnungseigentümer „angemessene“ bauliche Veränderungen auch dann verlangen kann, wenn diese Maßnahmen die anderen Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (und diese ihnen aber zustimmen), in einer Gemeinschaft von 250 oder 300 individuellen (Mit-) Eigentümern überhaupt durchsetzbar? Zudem ist zu beachten, dass in Krisensituationen – wie etwa nach dem 11. September 2001 oder nach dem 15. September 2008 – projektierte und sogar schon genehmigte Hochhausobjekte gar nicht mehr zur Ausführung gelangten oder zurückgestellt wurden. Das Risiko des Mietausfallwagnisses und der Entstehung von isolierten „gated communities“ wäre dann unkalkulierbar. Der gesamte Frankfurter Immobilienmarkt ist hoch volatil, was durch die Corona-Pandemie derzeit noch verstärkt wird. Verliert einer der Investoren oder Beteiligten die Nerven, kann es zum Desaster kommen. Daher ist es keineswegs sicher, ob sämtliche der projektierten 22 Hochhausprojekte auch tatsächlich zur Realisierung gelangen.

SKYLINE ATLAS: Vielen Dank für das Gespräch.

Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Regensburg und Geographie an der Universität Hamburg, Promotion 2001 an der Universität Hamburg, Habilitation 2017 an der Justus-Liebig-Universität Gießen zum Thema „Legal Geography“. Berufliche Stationen u.a.: HIS Hannover, Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle, integrierter Experte des Centrums für Internationale Migration und Entwicklung (CIM-IF) in Kambodscha. Von 2011-2016 Vertretungsprofessor für Immobilienwirtschaft und Immobilienbewertung an der Frankfurt University of Applied Sciences in Frankfurt am Main. Seit 2017 Privatdozent an der Universität Gießen, Institut für Geographie. Venia Legendi in Geographie. Seit dem 01.10.2018 Professor für Immobilienbewertung an der Frankfurt University of Applied Sciences. Dr. Thiel forscht und lehrt in den Bereichen nationales und internationales Eigentums-, Bau- und Planungsrecht, Immobilienbewertung, Bodenpolitik und Rechtsgeographie.

Fabian Thiel und Verona Mach (2020): “Buying the Air” – Planning and Land Policy Interventions for Hybrid High-Rises in Frankfurt am Main. In: disP – The Planning Review, Volume 56, Issue 4, S. 10-23

Fabian Thiel (2020): Bewertung und Planung von Hochhäusern mit Wohn- und Hybridnutzung. In: GuG-Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Heft 6/2020, S. 346-354